Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Immobilie?
Die Faustregel für Immobilienkauf lautet: mindestens 20 % Eigenkapital — besser 25–30 %. Das setzt sich zusammen aus:
| Kostenblock | Kaufpreis 300.000 € | Anteil |
|---|---|---|
| Eigenkapital Kaufpreis | 60.000 € | 20 % |
| Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %, je Bundesland) | 10.500–19.500 € | 3,5–6,5 % |
| Notarkosten + Grundbuch | 4.500–6.000 € | 1,5–2 % |
| Maklerprovision (0–3,57 %) | 0–10.710 € | 0–3,57 % |
| Gesamt EK-Bedarf | 75.000–96.000 € | 25–32 % |
Die Nebenkosten (Steuern, Notar, Makler) müssen fast immer aus dem Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren diese in der Regel nicht. Plane also mindestens 10 % des Kaufpreises für Nebenkosten ein.
Eigenkapitalquellen im Überblick
Eigenkapital muss nicht unbedingt gespartes Geld sein. Alle anerkannten Quellen:
- Erspartes Geld (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld): Klassischste Quelle — liquide und sofort verfügbar.
- Wertpapiere / ETF-Depot: Werden von Banken als Eigenkapital anerkannt. Achtung: Kursschwankungen einkalkulieren, nicht voll aufs Depot setzen.
- Bausparvertrag: Angesparte Summe + Bauspardarlehen können eingesetzt werden.
- Eigenleistungen (Muskelhypothek): Eigenarbeit bei Sanierung wird von manchen Banken als Eigenkapitalersatz anerkannt. Maximal 10–15 % des Kaufpreises.
- Schenkung/Erbe: Schenkungen von Eltern/Großeltern — steuerlich bis zu 400.000 € (je Elternteil) alle 10 Jahre steuerfrei.
- Riester-Eigenheim-Förderung: Riester-Vertrag kann für Immobilienkauf eingesetzt werden (Wohn-Riester). Kompliziertes Konstrukt, aber Förderung mitnehmbar.
Sparplan zum Eigenkapital-Aufbau
Wie lange brauchst du, um Eigenkapital aufzubauen? Rechenbeispiele für 80.000 € Ziel:
| Monatliche Sparrate | Ersparnisse 3 Jahre | Ersparnisse 5 Jahre | Ersparnisse 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| 500 €/Monat | 18.000 € | 30.000 € | 60.000 € |
| 800 €/Monat | 28.800 € | 48.000 € | 96.000 € ✓ |
| 1.200 €/Monat | 43.200 € | 72.000 € | 144.000 € |
| 1.500 €/Monat | 54.000 € | 90.000 € ✓ | 180.000 € |
Hinweis: Ohne Verzinsung. Mit ETF (5 % p.a.) können die Beträge deutlich höher liegen.
Strategien, um Eigenkapital schneller aufzubauen
- Sparquote erhöhen: Jeden Einkommensanstieg (Gehaltserhöhung, Bonuszahlung) direkt in den Sparplan leiten, nicht in den Konsum.
- Renditestarkes Sparen: Tagesgeld und Festgeld für kurzfristige Ziele, ETF-Sparplan für Horizont >5 Jahre.
- Ausgaben analysieren: Mietkosten vs. Kaufpreis in deiner Zielregion vergleichen. Wer sehr hohe Miete zahlt, hat oft weniger Sparspielraum — manchmal lohnt es sich, in eine günstigere Mietwohnung umzuziehen.
- Nebeneinnahmen: Freelancing, Kleingewerbe, Nebenjob — jeder Euro extra direkt ins Eigenkapital-Konto.
- Wohn-Riester nutzen: Riester-Zulagen (175 €/Jahr Grundzulage + 300 € pro Kind) direkt für Immobilien ansparen.
Eigenkapital-Check: Bin ich kaufbereit?
- ☑ Habe ich ≥ 20 % des geplanten Kaufpreises angespart?
- ☑ Sind die Nebenkosten (10–12 %) zusätzlich gesichert?
- ☑ Habe ich eine Notreserve von 3–6 Monatsnettoeinkommen, die ich NICHT für die Immobilie einsetze?
- ☑ Sind meine Wertpapiere nicht kurzfristig im Minus, sodass ich jetzt verkaufen müsste?
- ☑ Ist mein Arbeitsverhältnis stabil (unbefristet, min. 2 Jahre im aktuellen Job)?
Wenn du alle Punkte abhaken kannst, bist du gut vorbereitet für den nächsten Schritt: Finanzierungsangebote einholen. Nutze unseren Finanzierungsrechner, um monatliche Raten zu simulieren. Mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner findest du die richtige Preisgrenze für dein Budget.
FAQ: Eigenkapital für Immobilienkauf
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Theoretisch ja — 100 % oder sogar 110 % Finanzierungen sind möglich, aber selten und teuer. Banken verlangen dann deutlich höhere Zinsen (+0,5–1,5 %). Außerdem: Ohne EK bist du sofort überschuldet, wenn die Immobilie im Wert fällt.
Zählt das Depot als Eigenkapital?
Bei den meisten Banken ja — aber nur zu einem bestimmten Prozentsatz (oft 70–80 % des aktuellen Wertes, wegen Kursrisiko). Ein ETF-Depot mit 50.000 € wird also oft nur mit 35.000–40.000 € als EK angerechnet.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um zu kaufen?
Wenn Eigenkapital, Einkommen und Lebenssituation passen — nicht wenn die Preise "günstig erscheinen". Niemand kann Immobilienpreise verlässlich timen. Die eigene Situation ist wichtiger als der Markt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in teuren Städten wie München oder Hamburg?
Bei Kaufpreisen von 600.000–1.000.000 € sind 120.000–250.000 € EK realistisch nötig. Das sprengt für viele Normalverdiener das Budget — daher ist Investition in B-Städte oft die praktikablere Alternative.
Soll ich beim Eigenkapitalaufbau in ETFs oder Festgeld sparen?
Abhängig vom Zeithorizont: Über 7 Jahre → ETF sinnvoll (historisch deutlich mehr Rendite). Unter 3 Jahre → lieber Festgeld/Tagesgeld (kein Kursrisiko kurz vor dem Kauf).
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