Eine Ferienwohnung kaufen und damit Rendite machen – das klingt verlockend. Doch Ferienwohnungen haben spezifische Risiken und Renditemuster, die sich von normaler Vermietung unterscheiden.
Wo Ferienwohnungen besonders lohnend sind
- Nordsee- und Ostseeküste (besonders Sylt, Rügen, Usedom)
- Bayerische Alpen (Garmisch, Berchtesgaden, Allgäu)
- Städtetourismus (Berlin, München, Hamburg)
- Weinregionen (Mosel, Rheingau, Pfalz)
Saisonalität einkalkulieren
Ferienwohnungen an der Küste haben klare Hochsaison (Juni–August) und schwache Winter. Die jährliche Auslastung liegt oft bei 50–65 %, nicht 80–90 % wie in touristisch starken Städten ganzjährig. (Airbnb in Deutschland: Gesetze, Genehmigungen und )
Beispiel Ostsee-Wohnung: Juli 90 % ausgelastet à 120 €/Nacht. Januar 25 % à 70 €/Nacht. Jahresdurchschnitt: 55 % à 95 €/Nacht.
Renditeberechnung Ferienwohnung
70 m² Ferienwohnung auf Rügen, Kaufpreis 380.000 €:
- Jahreseinnahmen (55 % × 365 × 95 €): 19.086 €
- Kosten (Verwaltung, Reinigung, Plattform, Ausstattung): 6.500 €
- Netto: 12.586 €
- Kaufnebenkosten (5 %): 19.000 €
- Nettomietrendite: 12.586 / 399.000 = 3,15 %
Moderates Ergebnis – aber mit Wertsteigerungspotenzial in Urlaubslagen.
Steuerliche Besonderheit
Ferienvermietung kann gewerbliche Einkünfte sein (höherer Aufwand, Gewerbesteuer). Mit einem Steuerberater die optimale Struktur wählen. Berechne deine Rendite mit unserem Airbnb-Rendite-Rechner.
Airbnb vs. Dauervermietung: Rendite im Vergleich
| Modell | Bruttomietrendite | Aufwand | Risiko |
|---|---|---|---|
| Dauervermietung | 3–5 % (stabil) | Niedrig | Gering |
| Airbnb Toplage | 6–12 % (variabel) | Sehr hoch | Mittel |
| Airbnb Randlage | 3–5 % (variabel) | Sehr hoch | Hoch |
| Mischstrategie | 4–7 % | Hoch | Mittel |
Airbnb-Rechenbeispiel: Berlin-Mitte
Wohnung: 60 m², Kaufpreis: 450.000 €
Airbnb-Nacht: 110 € | Auslastung: 75 % = 274 Nächte/Jahr
Jahreseinnahmen: 110 × 274 = 30.140 €
Bruttomietrendite: 30.140 ÷ 450.000 = 6,7 %
Nach Gebühren & Kosten: Netto ca. 4,5 %
Was du für Airbnb-Erfolg brauchst
- Top-Lage: Tourismusattraktionen, gute ÖPNV-Anbindung
- Hochwertige Ausstattung: Gäste zahlen mehr für Design und Komfort
- Professionelles Management: Selbst oder Property Manager (15–25 %)
- Legale Grundlage: Genehmigung/Anzeige je nach Stadt prüfen
Häufige Fragen
In vielen Großstädten gibt es Zweckentfremdungsgesetze. Hauptwohnung kann oft temporär vermietet werden, Anlagewohnungen brauchen häufig Genehmigung.
Im deutschen Durchschnitt 55–70 %. In Toplagen bis 80 %. In schwachen Lagen deutlich weniger.
Für passive Investoren: Dauervermietung. Für aktiv Verwaltende in Tourismuslagen: Airbnb kann deutlich mehr Rendite bringen.
Ferienwohnung als Kapitalanlage: Rendite und Risiken
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage klingt verlockend: hohe Tagesmieten, eigene Nutzung möglich, Steuervorteile. Aber die Renditerechnung ist komplexer als bei Dauervermietung.
Ferienwohnung vs. Dauervermietung: Rendite-Vergleich
| Kriterium | Ferienwohnung | Dauervermietung |
|---|---|---|
| Einnahmen bei guter Auslastung | 80-150 €/Nacht × 200 Nächte = 16.000-30.000 € | 800 €/Monat × 12 = 9.600 € |
| Tatsächliche Auslastung (Realität) | 50-70 % der möglichen Nächte | 95-100 % |
| Betriebskosten | Hoch (Reinigung, Platform-Provision, Ausstattung) | Gering |
| Verwaltungsaufwand | Sehr hoch | Gering |
| Legalität in der Lage | Oft eingeschränkt/genehmigungspflichtig | Immer erlaubt |
| Saisonalität | Stark schwankend | Gleichmäßig |
Realistische Ferienwohnung-Kalkulation
Ferienwohnung Ostsee, 70 m², Kaufpreis 280.000 €:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Einnahmen (200 Nächte à 90 €) | 18.000 €/Jahr |
| Plattform-Provision (Airbnb: 3-5 %) | -630 € |
| Reinigung (40 €/Reinigung × 80 Aufenthalte) | -3.200 € |
| Ausstattung/Ersatz (jährlich) | -1.500 € |
| Inserate, Fotos, Marketing | -500 € |
| Hausgeld, Nebenkosten | -2.400 € |
| Nettomieteinnahmen | 9.770 €/Jahr |
| Nettomietrendite | 3,5 % |
Nach Finanzierungskosten wird diese Ferienwohnung cashflow-negativ — aber mit deutlich mehr Arbeit als eine Dauervermietung.
Wann Ferienwohnung sich lohnt
- Wenn du selbst häufig nutzen willst (Urlaub) und das einrechnest
- In Ausnahme-Toplagen (Sylt, Berchtesgaden, Bodensee) mit extrem hoher Nachfrage
- Wenn du ein lokales Verwaltungsnetzwerk hast oder selbst verwaltest
- Wenn die Lage keine Genehmigungspflicht für Kurzzeitvermietung hat
Ferienwohnung: Steuerliche Besonderheiten
- Eigennutzung und Fremdnutzung müssen sauber getrennt werden
- Leerstandstage zählen anteilig zur Eigennutzung (Aufteilung der Kosten!)
- Überschusserzielungsabsicht muss nachweisbar sein — bei zu viel Eigennutzung erkennt das Finanzamt Verluste nicht an
- Umsatzsteuer: Ferienvermietung = 7 % USt (Beherbergungsleistung)
FAQ: Ferienwohnung Rendite
Für Kurzzeitvermietung: Mit dem Airbnb-Rendite-Rechner berechnest du, ob sich Ferienvermietung gegenüber klassischer Langzeitmiete lohnt.
Wie hoch ist die Rendite einer Ferienwohnung?
In Toplagen (Sylt, Bodensee, Allgäu, Bayern): Bruttorendite 4–7 % bei guter Auslastung. In durchschnittlichen Tourismuslagen: 3–5 % brutto. Nach Kosten (Plattform-Provision, Reinigung, Instandhaltung, Verwaltung) oft 2–4 % netto — vergleichbar mit Dauervermietung, aber mit deutlich mehr Aufwand.
Was kostet der Betrieb einer Ferienwohnung?
Laufende Kosten pro Monat (bei 100 % Belegung): Airbnb-Provision 3–5 % der Einnahmen, Reinigung 40–80 €/Check-out, Wäsche-Service 20–40 €/Wechsel, Verbrauchsmittel (Kaffee, Shampoo, Waschmittel) 15–25 €/Woche, Instandhaltung und Erneuerung (Möbel, Elektro) ca. 2–5 % der Einnahmen p.a. gesamt.
Soll ich eine Ferienwohnung kaufen oder langfristig mieten und untervermieten?
Kaufen: höheres EK nötig, aber Wertsteigerung + Tilgung als Vorteil. Mieten + untervermieten (Rental Arbitrage): geringes EK, aber Erlaubnis des Eigentümers nötig und in manchen Städten verboten. Kaufen ist langfristig profitabler, wenn Kaufpreis unter KPF 22 liegt. Arbitrage funktioniert in Hochpreismärkten wo Kaufen zu teuer ist.
