Aschaffenburg: Das bayerische Tor zum Rhein-Main
Aschaffenburg (ca. 70.000 Einwohner) liegt im äußersten Westen Bayerns, direkt an der Grenze zu Hessen und nur 40 km von Frankfurt entfernt. Die Stadt profitiert massiv vom Frankfurter Wirtschaftsboom: Pendler, die Frankfurter Immobilienpreise nicht zahlen wollen, weichen nach Aschaffenburg aus. Das treibt Preise und Nachfrage.
Stadtprofil: Aschaffenburg
Hauptarbeitgeber: Pfleiderer, Mainfrankische Industrie, Frankfurt-Pendler
Landkreis südlich von Frankfurt, starker Zuzug durch Frankfurt-Speckgürtel-Effekt
Marktdaten Aschaffenburg 2024
| Lage | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Innenstadt / Damm | 4.000–6.000 | 13–17 | 3,4–5,1 % |
| Leider / Nilkheim | 3.200–4.800 | 12–15 | 3,8–5,6 % |
| Schweinheim / Gailbach | 3.500–5.000 | 13–16 | 3,8–5,5 % |
| Obernau / Strietwald | 3.000–4.500 | 11–14 | 3,7–5,6 % |
Der Frankfurt-Effekt auf Aschaffenburg
In Frankfurt kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 6.000–9.000 €. In Aschaffenburg sind es 3.500–5.500 € — bei gleicher Pendeldistanz (40 Minuten per ICE). Dieser Preisunterschied zieht Käufer und Mieter dauerhaft nach Aschaffenburg. Der Markt profitiert, solange Frankfurt teuer bleibt — und das wird er.
Hochschule Aschaffenburg + TH AB
Zwei Hochschulen in Aschaffenburg (ca. 5.000 Studierende gesamt) ergänzen die Pendler-Nachfrage durch studentisches Mietinteresse. Das breite Mieter-Spektrum — Studenten, Pendler, lokale Arbeitnehmer — senkt das Leerstandsrisiko erheblich.
Rendite-Rechnung: 2-Zimmer in Nilkheim
- 58 m² Wohnung, Baujahr 2010
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 270.000 €
- Nettokaltmiete: 13 €/m² × 58 = 754 €/Monat = 9.048 €/Jahr
- Bruttorendite: 9.048 / 270.000 = 3,35 %
Niedrig in absoluten Zahlen — aber durch Frankfurt-Wertsteigerungs-Kopplung interessant für Langzeitinvestoren.
Hessische Vergleiche: Frankfurt | Darmstadt | Rendite berechnen
Investitionsbeispiel: 58-m²-Wohnung in Aschaffenburg
Konkret gerechnet: Was kostet eine 58-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 208,800 € | 3,600 €/m² × 58 m² |
| Kaufnebenkosten (7.5 %) | 15,660 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 224,460 € | Mindest-Eigenkapital: 44,892 € |
| Jahres-Kaltmiete | 8,213 € | 11.80 €/m² × 58 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 3.93 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 2.95 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
Lohnt sich Aschaffenburg als Investment im Vergleich zu Frankfurt?
Für Rendite: Aschaffenburg leicht besser. Für Wertsteigerung: Frankfurt bei mehr Eigenkapital. Aschaffenburg ist der klassische "Smart Money"-Move — günstiger einsteigen, von Frankfurt-Dynamik profitieren.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
