Immobilien Rendite Heidenheim an der Brenz 2025
Heidenheim an der Brenz ist die Kreisstadt des Landkreises Heidenheim in Baden-Württemberg mit rund 50.000 Einwohnern. Bekannt durch die Voith GmbH – einen der größten deutschen Maschinenbaukonzerne mit Hauptsitz in Heidenheim – hat die Stadt eine starke industrielle Basis. Für Immobilieninvestoren bietet Heidenheim günstigere Preise als die großen BW-Städte (Stuttgart, Ulm) bei solider industrieller Mietnachfrage.
Marktüberblick: Kaufpreise und Mieten 2025
| Lage | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Innenstadt / Zentrum | 2.200–3.200 | 9,00–11,50 | ca. 4,0–5,5 % |
| Stadtteile | 1.800–2.600 | 8,50–10,50 | ca. 4,5–6,0 % |
| Randlagen | 1.400–2.000 | 7,50–9,50 | ca. 5,2–6,5 % |
| Neubau | 3.500–4.500 | 11,50–14,00 | ca. 3,5–4,2 % |
Renditerechner: Musterrechnung Heidenheim
- Kaufpreis: 189.000 € (70 m², 2.700 €/m²)
- Nebenkosten BW (5 % GrESt + 2 %): ca. 13.230 €
- Gesamtinvestition: 202.230 €
- Kaltmiete: 735 € (10,50 €/m²)
- Jahreskaltmiete: 8.820 €
- Bruttomietrendite: 4,36 %
- Nettomietrendite: ca. 3,3–3,8 %
Nettomietrendite selbst berechnen →
Voith: Stabilitätsanker und Risikofaktor zugleich
Voith GmbH ist ein globaler Technologiekonzern mit 22.000 Mitarbeitern weltweit und rund 6.000–8.000 am Standort Heidenheim. Das macht Voith zum mit Abstand größten Arbeitgeber der Region. Für Investoren bedeutet das:
Positiv
- Gut bezahlte Facharbeiter und Ingenieure als Mieter
- Stabile Basis-Nachfrage aus einem verlässlichen Unternehmen
- Internationale Mitarbeiter (Expats) als Mieter für möblierte Objekte
Risiko (Klumpenrisiko)
- Zu große Abhängigkeit von einem Arbeitgeber
- Wenn Voith schrumpft oder Standort verlegt → spürbarer Nachfragerückgang
- Diversifizierung durch Randlage zwischen Ulm (60 km) und Stuttgart (80 km)
BW-Grunderwerbsteuer: 5 % – Mittelfeld
Baden-Württemberg erhebt 5 % Grunderwerbsteuer. Das liegt zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %). Zusammen mit Notar/Grundbuch ca. 7 % Gesamtnebenkosten.
Vergleich: Heidenheim vs. BW-Mittelstädte
| Stadt | Kaufpreis €/m² | Bruttorendite | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Ulm | 3.500–5.000 | 3,0–4,0 % | Uni, Bundeswehr |
| Heilbronn | 3.000–4.500 | 3,2–4,2 % | LIDL, MHK |
| Heidenheim | 1.800–3.200 | 4,0–6,0 % | Voith-Standort |
| Reutlingen | 3.500–5.000 | 3,0–4,0 % | Stuttgart-Nähe |
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Markt-Überblick Heidenheim 2025
Der Immobilienmarkt in Heidenheim ist geprägt von industrieller Wirtschaftsstärke. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 3,600 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 12.20 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.07 % |
| Kaufpreisfaktor | 24.6 |
Beispielrechnung: 62-m²-Wohnung in Heidenheim
Kaufpreis: 223,200 Euro. Jahresmiete kalt: 9,077 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.07 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.05 %.
Kaufnebenkosten (ca. 8,5 %): 18,972 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 55,800 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien in Heidenheim
Wie hoch ist die Bruttorendite in Heidenheim?
4,0–6,0 % – besser als Stuttgart oder Ulm, gut für BW-Verhältnisse.
Gilt Mietpreisbremse in Heidenheim?
Nein. Heidenheim ist kein angespannter Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg.
Ist Heidenheim abhängig von Voith?
Zu einem erheblichen Teil ja. Das ist das größte Risiko: hohe Einzelarbeitgeber-Abhängigkeit. Vor Kauf Voith-Unternehmenslage prüfen.
