Ulm: Donaustadt mit starker Wirtschaft
Ulm ist bekannt durch das Münster (höchster Kirchturm der Welt) und Albert Einstein — aber für Immobilieninvestoren zählen die wirtschaftlichen Fakten: Daimler Trucks, Iveco, Wieland Werke und der Wissenschaftspark Ulm mit zahlreichen Tech-Unternehmen bilden eine breite Industriebasis. Die Universität Ulm (10.000 Studierende, Fokus Medizin und Naturwissenschaften) ergänzt die Nachfrage.
Stadtprofil: Ulm
Hauptarbeitgeber: Daimler Truck, Liebherr, Iveco, Universität Ulm
Donaustadt mit starker Rüstungs- und Fahrzeugindustrie, Münster als Wahrzeichen
Marktdaten Ulm 2025
| Kennzahl | Wert 2025 |
|---|---|
| Kaufpreis Wohnung (Ø) | 3.000–4.200 €/m² |
| Kaltmiete (Ø) | 11,50–14,50 €/m² |
| Kaufpreisfaktor (Ø) | 21–27x |
| Bruttorendite (Ø) | 3,7–4,8 % |
| Grunderwerbsteuer BW | 5,0 % |
Grenzlage Bayern/BW: Doppelter Einzugsbereich
Ulm liegt direkt an der bayerisch-badenwürttembergischen Grenze. Die Partnerstadt Neu-Ulm (Bayern) gehört zum selben Wirtschaftsraum. Das schafft einen größeren Einzugsbereich für Mietnachfrage und erhöht die Vielfalt der Arbeitgeber.
Für Anleger interessant: Neu-Ulm (Bayern) hat 3,5 % Grunderwerbsteuer, Ulm (BW) 5 % — wer Bayern-seitig kauft, spart bei vergleichbaren Märkten. Für die BW-Übersicht: Karlsruhe und Mannheim als Vergleich.
Investitionsbeispiel: 58-m²-Wohnung in Ulm
Konkret gerechnet: Was kostet eine 58-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 243,600 € | 4,200 €/m² × 58 m² |
| Kaufnebenkosten (7.0 %) | 17,052 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 260,652 € | Mindest-Eigenkapital: 52,130 € |
| Jahres-Kaltmiete | 9,048 € | 13.00 €/m² × 58 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 3.71 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 2.78 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
Markt-Überblick Ulm 2025
Der Immobilienmarkt in Ulm ist geprägt von stabiler regionaler Nachfrage. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 2,800 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 10.20 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.37 % |
| Kaufpreisfaktor | 22.9 |
Beispielrechnung: 48-m²-Wohnung in Ulm
Kaufpreis: 134,400 Euro. Jahresmiete kalt: 5,875 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.37 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.28 %.
Kaufnebenkosten (ca. 6,5 %): 8,736 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 33,600 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien Ulm
Ist Ulm gut für Immobilieninvestoren?
Ja für solide 4–5 % Bruttorendite in einem wirtschaftsstarken BW-Markt mit Industrie und Uni-Nachfrage.
Warum ist Neu-Ulm interessant?
Günstiger Grunderwerbsteuersatz (3,5 % Bayern statt 5 % BW), gleicher Wirtschaftsraum wie Ulm. Kann 1.500 € bei einem 300.000 €-Kauf sparen.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
Investmentfazit: Ulm
Ulm ist ein nachgefragter Immobilienmarkt mit hoher Wertstabilität, aber moderaten Mietrenditen um 3.7 %. Hier stehen Wertzuwachs und Inflationsschutz im Vordergrund — Cashflow-Strategie ist nur in ausgesuchten Lagen realistisch.
Checkliste: Vor dem Immobilienkauf in Ulm
- Kaufpreisfaktor berechnen: Liegt er unter 25? → Kaufpreisfaktor-Rechner
- Mietrendite prüfen: Brutto und Netto vergleichen → Mietrendite-Rechner
- Kaufnebenkosten einplanen (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) → Nebenkosten-Rechner
- Finanzierung simulieren: Welche Rate ist tragbar? → Tilgungsplan-Rechner
- Cashflow ermitteln: Bleibt nach allen Kosten etwas übrig? → Cashflow-Rechner
FAQ: Immobilieninvestment in Ulm
Was ist eine gute Mietrendite in Ulm?
Eine Brutto-Mietrendite ab 4 % gilt als solide Kapitalanlage. Die Nettomietrendite liegt nach Verwaltungskosten, Rücklagen und Leerstandsrisiko in der Regel 0,5–1,5 Prozentpunkte darunter. Den genauen Wert berechnest du mit dem kostenlosen Mietrendite-Rechner.
Lohnt sich der Immobilienkauf in Ulm noch?
Ulm ist ein nachgefragter Immobilienmarkt mit hoher Wertstabilität, aber moderaten Mietrenditen um 3. Entscheidend ist die individuelle Kalkulation: Kaufpreis, Mieteinnahmen, Nebenkosten und Finanzierungskosten müssen stimmen — unabhängig vom allgemeinen Marktbild.
Wie berechne ich Rendite und Kaufpreisfaktor für Ulm?
Mit den kostenlosen Rechnern auf RenditeRechner24 berechnest du alle relevanten Kennzahlen in Sekunden: Mietrendite, Kaufpreisfaktor und monatlichen Cashflow — ohne Anmeldung, direkt im Browser.
