Die wichtigste Frage vor jedem Immobilienkauf: Wie hoch ist die Rendite wirklich? Mit dem kostenlosen Immobilien Rendite Rechner auf dieser Seite berechnest du Mietrendite, Cashflow und Kaufpreisfaktor in Sekunden — ohne Excel, ohne Anmeldung, direkt im Browser.
Die 8 kostenlosen Immobilien-Rendite-Rechner im Überblick
Für jeden Schritt des Investitionsprozesses gibt es den passenden Rechner:
| Rechner | Wofür | Ausgabe |
|---|---|---|
| Mietrendite-Rechner | Rendite-Erstbewertung | Brutto + Nettomietrendite |
| Cashflow-Rechner | Monatlicher Überschuss | Cashflow in €/Monat |
| Kaufpreisfaktor-Rechner | Preis-Miete-Verhältnis | Vervielfältiger + Einordnung |
| Schnell-Check | Erstfilter in 30 Sekunden | Rendite + KPF sofort |
| Airbnb-Rechner | Kurzzeitvermietung | Monatsverdienst + Rendite |
| Fix & Flip-Rechner | Sanierung + Verkauf | ROI + Mindestverkaufspreis |
| Nebenkosten-Rechner | Kaufnebenkosten | GrESt + Notar + Makler |
| Finanzierungsrechner | Rate + Tilgung | Monatsrate + Tilgungsplan |
Was ist eine gute Immobilien-Rendite?
Die Antwort hängt vom Stadttyp ab. Als Faustregel gilt:
- A-Städte (München, Frankfurt, Hamburg, Berlin): 2–3,5 % Bruttomietrendite — Investoren setzen auf Wertsteigerung
- B-Städte (Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg): 4–5,5 % — solides Rendite-Cashflow-Gleichgewicht
- C-Städte und Ruhrgebiet: 5–9 % — hohe Rendite, aber höheres Leerstandsrisiko
Für positive Cashflows gilt: Die Nettomietrendite muss über dem Finanzierungszins liegen. Bei 4 % Zinsen braucht es mindestens 5–5,5 % Bruttomietrendite damit nach allen Kosten noch etwas übrig bleibt.
Immobilien Rendite Rechner: Welchen soll ich nehmen?
Die Wahl des richtigen Rechners hängt von deiner Situation ab:
- Ich schaue gerade Immobilien an und will schnell filtern: → Schnell-Check (30 Sekunden, nur Kaufpreis + Miete)
- Ich habe ein konkretes Objekt und will es genau durchrechnen: → Mietrendite-Rechner (inkl. Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand)
- Ich will wissen ob die Immobilie positive Cashflows wirft: → Cashflow-Rechner (Kreditrate, Hausgeld, alle Kosten)
- Ich plane eine Ferienwohnung oder Airbnb: → Airbnb-Rechner (Nachtpreis, Auslastung, Provision)
- Ich kaufe ein Sanierungsobjekt zum Weiterverkauf: → Fix & Flip-Rechner (ROI, Mindestverkaufspreis)
Brutto- vs. Nettomietrendite: Der entscheidende Unterschied
Viele Einsteiger rechnen nur mit der Bruttomietrendite — das führt zu falschen Erwartungen. Der Unterschied:
| Kennzahl | Formel | Typischer Wert |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Erscheint in Angeboten |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ (Kaufpreis + NK) × 100 | 1–2 % niedriger als Brutto |
Kosten die bei der Nettomietrendite abgezogen werden: Verwaltung (ca. 20–40 €/Monat), Instandhaltungsrücklage (1–1,5 €/m²/Monat), Leerstandspuffer (3–5 %). Unser Mietrendite-Rechner berechnet automatisch beide Varianten.
Immobilien-Rendite nach Stadttyp: Aktuelle Richtwerte
Wo in Deutschland lohnt sich Immobilien-Investment am meisten? Für Rendite-Investoren gilt:
| Region | Brutto-Rendite | Kaufpreisfaktor | Risikoprofil |
|---|---|---|---|
| München, Frankfurt | 2,5–3,5 % | 29–40× | Niedrig / Wertsteigerung |
| Hamburg, Berlin, Stuttgart | 3–4 % | 25–33× | Niedrig-mittel |
| Köln, Düsseldorf, Dresden, Leipzig | 4–5,5 % | 18–25× | Mittel |
| Hannover, Nürnberg, Bremen | 4,5–6 % | 17–22× | Mittel |
| Ruhrgebiet, Sachsen-Anhalt | 6–9 % | 11–17× | Erhöht |
Aktuelle Marktdaten für über 270 Städte findest du auf den Stadtanalyse-Seiten — mit Rechner direkt eingebaut.
Häufige Fehler beim Berechnen der Immobilien-Rendite
- Kaufnebenkosten vergessen: 8–12 % des Kaufpreises erhöhen die Gesamtinvestition und senken die Rendite. Rechner: Nebenkosten-Rechner
- Instandhaltung unterschätzen: 1–1,5 €/m²/Monat sind Pflicht. Bei 70 m² = 840–1.260 €/Jahr
- Leerstand ignorieren: Mindestens 3–5 % Leerstandspuffer einrechnen
- Finanzierungskosten nicht berücksichtigen: Die Kreditrate übersteigt oft die Mieteinnahmen. Der Cashflow-Rechner zeigt die reale Situation
