MietKaution (§ 551 BGB): Was Vermieter rechtlich beachten müssen
Die Mietkaution ist ein wichtiges Sicherungsmittel für Vermieter – aber auch ein Streitfeld mit vielen rechtlichen Fallstricken. Wer die Regeln nicht kennt, riskiert die Kaution zu verlieren oder Schadensersatzansprüche des Mieters. Dieser Ratgeber klärt alle wichtigen Punkte.
Maximalhöhe der Mietkaution
Die maximale Mietkaution ist gesetzlich auf 3 Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB). Der Mieter hat das Recht, in 3 gleichmäßigen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate bei Mietbeginn fällig ist.
| Kaltmiete | Max. Kaution (3 NK) | Erste Rate |
|---|---|---|
| 600 € | 1.800 € | 600 € |
| 900 € | 2.700 € | 900 € |
| 1.200 € | 3.600 € | 1.200 € |
Anlagevorschriften: Wo muss die Kaution hin?
Der Vermieter muss die Kaution von seinem Privatvermögen getrennt anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Zulässige Anlageformen:
- Mietkautionskonto: Separates Sparbuch auf den Namen des Mieters (oder Vermieter "als Verwalter")
- Tagesgeldkonto: Marktübliche Verzinsung
- Bundesschatzbriefe oder ähnliche sichere Anlageformen
- Mietkautionsbürgschaft: Als Alternative zur Barkaution (Bank bürgt)
Nicht zulässig: Die Kaution auf dem eigenen Girokonto des Vermieters liegen lassen. Das gilt als Veruntreuung.
Verzinsung: Was steht dem Mieter zu?
Die Kaution ist auf einem marktüblich verzinsten Konto anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und werden bei Rückgabe mitausgezahlt. In der Niedrigzinsphase (2015–2022) war das kaum relevant, seit 2023 gibt es aber wieder spürbare Zinsen.
Einbehalten: Wann darf der Vermieter die Kaution behalten?
Der Vermieter darf die Kaution einbehalten für:
- Ausstehende Mietzahlungen
- Schäden an der Wohnung (über normale Abnutzung hinaus)
- Ausständige Betriebskostenabrechnungen (anteilig)
- Verlust von Wohnungsschlüsseln
Nicht einbehalten werden darf die Kaution für:
- Normale Gebrauchsspuren (streichen nach vielen Jahren, kleine Kratzer)
- Schäden die bereits beim Einzug vorhanden waren (Übergabeprotokoll!)
- Schönheitsreparaturen, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam war
Rückgabe-Frist
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist für die Kautionsrückgabe. Die Rechtsprechung hat aber Orientierungswerte entwickelt:
| Situation | Typische Rückgabe-Frist |
|---|---|
| Keine offenen Forderungen erkennbar | 2–4 Wochen nach Übergabe |
| Betriebskostenabrechnung noch offen | Bis 6 Monate nach Mietende |
| Rechtsstreit über Schäden | Bis Klärung (aber Aufstellung innerhalb 6 Monate) |
Wichtig: Der Vermieter muss begründen, warum er die Kaution noch nicht zurückgibt. "Sicherheitseinbehalt" ohne Begründung ist nach ca. 6 Monaten nicht mehr zulässig.
Das Übergabeprotokoll als Kautionsschutz
Der wichtigste Schutzmechanismus für Vermieter: Ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug. Es dokumentiert:
- Vorhandene Schäden beim Einzug (schützt Vermieter: Schaden war vorher da → Mieter haftet nicht)
- Zustand bei Auszug (schützt Vermieter: neuer Schaden seit Einzug → Mieter haftet)
- Zählerstand (Strom, Gas, Wasser)
- Anzahl ausgehändigter Schlüssel
FAQ: Mietkaution
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Maximal 3 Nettokaltmieten. Eine höhere Kaution zu vereinbaren ist unwirksam.
Muss ich die Kaution auf ein eigenes Konto legen?
Ja – die Kaution muss vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt sein. Eigenes Girokonto ist unzulässig.
Kann ich die Kaution für die Nachzahlung der Nebenkostenabrechnung behalten?
Ja – für maximal 6 Monate nach Mietende, bis die Abrechnung erstellt ist.
Was passiert wenn ich die Kaution nicht zurückgebe?
Der Mieter kann auf Rückzahlung klagen. Bei unnötig langem Einbehalt kann er auch Zinsen auf die Kaution verlangen.
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