Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) erlaubt es Ländern, in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt" die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Sie gilt nicht für alle Wohnungen und hat zahlreiche Ausnahmen, die Vermieter kennen sollten.
Stand 2025: Die Mietpreisbremse ist in allen 16 Bundesländern in bestimmten Gemeinden aktiv — die genaue Gebietskulisse variiert und ändert sich. Die größten Städte (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln) sind durchgehend erfasst.
Was darf ich als Vermieter verlangen?
Bei Neuvermietung in Mietpreisbremsen-Gebieten gilt:
- Maximal ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %
- Aber: War die Vormiete bereits höher, darf diese beibehalten werden (Bestandsschutz der Vormiete)
- Modernisierungszuschlag: + 1 €/m² für Modernisierungen der letzten 3 Jahre (§ 556e)
Beispiel: Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel = 12 €/m². Mietpreisbremse: maximal 13,20 €/m². Wenn Vormiete 14 €/m² war: 14 €/m² zulässig (Bestandsschutz).
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Diese Wohnungen sind NICHT von der Mietpreisbremse erfasst:
- Neubauten: Erstmalige Vermietung nach dem 01.10.2014 (§ 556f Nr. 1)
- Umfassend sanierte Wohnungen: Wenn die Sanierungskosten einer Neubauwohnung gleichkommen
- Gewerbeimmobilien — gilt nur für Wohnraum
- Möblierte Wohnungen auf Zeit: Umstritten, aber viele Gerichte sehen hier Ausnahmen
Für Kapitalanleger ist die Neubauten-Ausnahme besonders relevant: Wer neu baut oder erstmalig nach 2014 vermietet, ist nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Das ist ein wichtiges Argument für Neubau-Investments.
Auswirkungen auf die Rendite
In stark regulierten Märkten (Berlin) kann die Mietpreisbremse die erreichbare Miete bei Neuvermietung deutlich under dem Marktpreis halten. Das drückt die Rendite bei Neuvermietungen.
Konkret: Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete 15 €/m² beträgt, der Marktpreis aber 18 €/m² wäre, dürfen Sie nur 16,50 €/m² verlangen — 8,3 % weniger als möglich. Bei 70 m² sind das jährlich rund 1.764 € weniger Mieteinnahmen.
Berechnen Sie die Auswirkung auf Ihre Rendite mit dem Nettomietrendite-Rechner — geben Sie einfach den Betrag nach Mietpreisbremse ein.
Rüge-Pflicht des Mieters: Wie Vermieter abgesichert sind
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch. Der Mieter muss aktiv rügen (schriftlich), dass die Miete zu hoch ist. Vor der Rüge kann der Vermieter die überhöhte Miete behalten — rückwirkende Rückforderungen sind auf 30 Monate nach Rüge begrenzt. Das gibt Vermietern einen gewissen Puffer, schützt aber nicht dauerhaft.
Milieuschutz: Noch strenger als die Mietpreisbremse
In Milieuschutzgebieten (Berlin, Hamburg, München) sind Umbauten, Luxussanierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stark eingeschränkt. Anleger sollten vor dem Kauf prüfen, ob das Objekt in einem Milieuschutzgebiet liegt — das schränkt die Gestaltungsfreiheit erheblich ein.
Für die vollständige Prüfung vor dem Kauf: unsere Due-Diligence-Checkliste für Immobilien.
FAQ: Mietpreisbremse
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein — nur in Gemeinden, die von den Ländern als "angespannte Wohnungsmärkte" ausgewiesen wurden. Größte Städte sind meistens dabei, ländliche Regionen oft nicht.
Was passiert, wenn ich die Mietpreisbremse ignoriere?
Mieter können rügen und die Rückzahlung überhöhter Miete für bis zu 30 Monate fordern. Kein Bußgeld, aber zivilrechtliche Haftung.
Sind Neubauwohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Ja — Erstvermieter von Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014) sind von der Mietpreisbremse befreit.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf die Rendite aus?
In stark regulierten Märkten kann sie die Miete um 5–15 % unter dem freien Marktpreis halten. Nutzen Sie den Nettomietrendite-Rechner für die Kalkulation mit reguliertem Mietpreis.
