Due Diligence bei Immobilien: Professionell prüfen statt blind kaufen
Professionelle Immobilieninvestoren prüfen jede potenzielle Kaufimmobilie systematisch — bevor sie unterschreiben. Diese "Due Diligence" (dt. sorgfältige Prüfung) umfasst rechtliche, wirtschaftliche und technische Aspekte. Sie kostet Zeit und manchmal Geld (Sachverständiger), verhindert aber kostspielige Überraschungen.
Wie in unserem Schnell-Check für Kaufentscheidungen erklärt, gibt es erste schnelle Prüfschritte — die vollständige Due Diligence geht deutlich tiefer.
Checkliste: Rechtliche Due Diligence
- Grundbuchauszug: Eigentümerstruktur, Belastungen, Dienstbarkeiten
- Baulastenverzeichnis: Wegerechte, Abstandsflächen, Leitungsrechte
- Bebauungsplan: Nutzungsart, zulässige Geschosse, Flächennutzungsplan
- WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre: geplante Sonderumlagen?
- WEG-Jahresabrechnungen letzter 2 Jahre: Hausgeldentwicklung
- Instandhaltungsrücklage: Kontostand der Gemeinschaft
- Mietvertrag: Konditionen, Miethöhe, Sonderkündigungsrechte
- Nebenkostenabrechnung letzter 2 Jahre: Nachzahlungstrends
Checkliste: Wirtschaftliche Due Diligence
- Kaufpreisfaktor vs. Marktdurchschnitt: zu teuer?
- Vergleichsmieten: lokaler Mietspiegel prüfen
- Leerstandsquote im Objekt und Umgebung
- Bonitätsprüfung bestehender Mieter (bei laufendem Mieter)
- Mietrückstand: hat aktueller Mieter offene Beträge?
- Vollständige Renditerechnung inkl. aller Kosten
Checkliste: Technische Due Diligence
- Energieausweis: Note A–H — alles unter D ist sanierungsrelevant
- Baujahr und Restnutzungsdauer: Gebäude über 40 Jahre → technische Prüfung
- Feuchte und Schimmel: Keller, Außenwände, Badezimmer
- Heizungsanlage: Alter, Typ, Wartungsprotokoll
- Elektroanlage: pre-1990 oft unterdimensioniert oder Aluminiumkabel
- Dach und Fassade: sichtbare Schäden, letztes Sanierungsjahr
- Asbest: Gebäude Baujahr 1960–1990 → Verdacht prüfen
- Schadstoffe: PCB in Fugenmasse, KMF in Dämmung
Was kostet eine professionelle Due Diligence?
| Maßnahme | Kosten | Lohnt sich ab |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug selbst holen | 10–25 € | immer |
| WEG-Unterlagen anfordern | kostenlos | immer |
| Bausachverständiger (Begehung) | 400–800 € | ab 100.000 € Kaufpreis |
| Vollgutachten (Wertermittlung) | 1.500–4.000 € | ab 300.000 € oder Streitfall |
| Rechtanwalt (Mietvertrag-Check) | 200–500 € | bei ungewöhnlichen Mietverträgen |
FAQ: Due Diligence Immobilien
Muss ich bei jeder Immobilie einen Sachverständigen beauftragen?
Nicht zwingend bei einfachen Wohnungen in gutem Zustand (Baujahr nach 1990, keine sichtbaren Mängel, WEG mit ausreichender Rücklage). Empfehlenswert bei: Altbau (vor 1980), größeren Gebäuden, sichtbaren Mängeln oder auffällig günstigem Preis. Faustregel: der Sachverständige kostet 500–1.000 € und schützt dich vor einem 20.000–100.000 € Fehler.
Kann ich Due Diligence-Unterlagen beim Makler anfordern?
Ja und du solltest. Professionelle Verkäufer/Makler stellen Grundbuchauszug, WEG-Protokolle (letzte 3 Jahre), Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan vorab zur Verfügung. Wenn Unterlagen verweigert werden: Warnsignal! Nur vollständige Unterlagen ermöglichen eine fundierte Kaufentscheidung. Immer schriftlich anfordern.
