Kaufnebenkosten nach Bundesland 2025: Der vollständige Überblick
Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen 7,5 % und 12 % des Kaufpreises — bei einem 400.000-€-Objekt macht das zwischen 30.000 und 48.000 € Unterschied. Kennen Sie die aktuellen Sätze für Ihr Bundesland?
Die drei Kostenblöcke beim Immobilienkauf
Kaufnebenkosten bestehen aus drei Teilen:
- Grunderwerbsteuer: Ländersteuer, variiert stark — 3,5 % bis 6,5 %
- Notar- und Grundbuchkosten: Bundeseinheitlich geregelt — ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: Seit 2020 hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, 3,57 % pro Seite üblich (kann aber variieren)
Grunderwerbsteuer 2025: Alle Bundesländer im Vergleich
| Bundesland | GrESt-Satz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Notar- und Grundbuchkosten: Bundeseinheitlich
Diese Kosten sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt:
- Notargebühren: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises (abhängig vom Umfang)
- Grundbucheintragung: ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises
- Gesamt Notar + Grundbuch: üblich ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
Beispiel: Kaufpreis 400.000 € → ca. 6.000–8.000 € Notar- und Grundbuchkosten.
Maklerprovision: Was seit 2020 gilt
Seit dem 23.12.2020 gilt das neue Maklerrecht: Beauftragt der Verkäufer den Makler, kann er die Provision nur noch zur Hälfte auf den Käufer abwälzen. In der Praxis teilen sich beide typischerweise 7,14 %:
- Käufer zahlt: 3,57 % (inkl. MwSt.)
- Verkäufer zahlt: 3,57 % (inkl. MwSt.)
Ausnahme: In einigen Fällen wird ohne Makler verkauft — dann entfällt diese Kostenposition komplett. Das ist besonders bei privaten Verkäufen oder Direktangeboten von Entwicklern möglich.
Gesamtkostenübersicht: Das zahlen Sie wirklich
Für eine Wohnung zum Kaufpreis von 400.000 €:
| Bundesland | GrESt | Notar/GB | Makler | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 14.000 € | 7.000 € | 14.280 € | 35.280 € (8,8 %) |
| NRW / Saarland etc. | 26.000 € | 7.000 € | 14.280 € | 47.280 € (11,8 %) |
Steuern sparen bei der Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer ist unvermeidlich — aber es gibt legale Möglichkeiten, die Steuerbasis zu optimieren:
- Zubehör herausrechnen: Einbauküche, Sauna, bewegliches Inventar — wenn separat bepreist, ist darauf keine GrESt fällig
- Vorsicht bei Übertreibung: Das Finanzamt kennt typische Marktpreise und prüft unrealistische Aufteilungen
- Share Deal (GmbH-Struktur): Beim Kauf über GmbH-Anteile kann unter Umständen GrESt vermieden werden — aber komplex und mit Risiken, professionelle Beratung nötig
Eigenkapitalplanung mit Nebenkosten
Wichtig: Banken finanzieren typischerweise nicht die Kaufnebenkosten. Diese müssen vollständig aus Eigenkapital kommen.
Faustregel: 20–25 % Eigenkapital für Eigennutzung (10 % Nebenkosten + 10–15 % als Puffer). Für Investoren: Kaufnebenkosten aus Rücklagen, Finanzierungsrechner hilft bei der Planung.
Detaillierte Infos auch in unserem Nebenkostenrechner.
FAQ: Kaufnebenkosten Immobilien
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
Je nach Bundesland 7,5 % bis 12 % des Kaufpreises. Bayern hat mit 3,5 % GrESt die niedrigste Steuer, NRW, Saarland und Thüringen mit 6,5 % die höchste.
Werden Kaufnebenkosten von der Bank finanziert?
In der Regel nein. Die meisten Banken erwarten, dass Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Bei Investitionsobjekten (vermietet): Ja, als Anschaffungsnebenkosten — sie erhöhen den Abschreibungsbetrag. Bei Eigennutzung: Nein.
Was kostet ein Notar beim Hauskauf?
Typisch 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Grundbuchgebühren von ca. 0,3–0,5 %. Gesamt ca. 1,5–2 %.
