Haus kaufen Checkliste 2025: 47 Punkte

Ein Hauskauf ist in den meisten Fällen die größte Finanzentscheidung des Lebens — und gleichzeitig eine der komplexesten. Diese strukturierte Checkliste führt Sie durch alle Phasen: von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin und darüber hinaus.

Phase 1: Vorbereitung (vor der ersten Besichtigung)

Finanzierung:

Haus kaufen Checkliste 2025: 47 Punkte für den fehlerfreien Hauskauf
  • ☐ 1. Eigenkapital ermitteln (Sparguthaben, Wertpapiere, Hilfe von Familie)
  • ☐ 2. Kaufnebenkosten einplanen (~8,5 % des Kaufpreises — nicht finanzierbar)
  • ☐ 3. Finanzierungsrahmen mit Bank oder Vermittler vorab klären (Bonitätsprüfung)
  • ☐ 4. Budgetobergrenze festlegen (max. 35 % des Nettoeinkommens für Rate)
  • ☐ 5. SCHUFA-Auskunft selbst prüfen (1x/Jahr kostenlos)

Suche und Kriterien:

  • ☐ 6. Muss-Kriterien definieren (Lage, Größe, Baujahr)
  • ☐ 7. Kann-Kriterien definieren (Garten, Garage, Keller)
  • ☐ 8. Suchagenten bei Immobilienportalen einrichten
  • ☐ 9. Lokale Makler kontaktieren — manche Objekte werden nie online inseriert

Phase 2: Besichtigung und Prüfung

Erste Besichtigung:

  • ☐ 10. Besichtigungsprotokoll vorbereiten (Fotos, Notizen)
  • ☐ 11. Baujahr, Sanierungsstand und Energieausweis erfragen
  • ☐ 12. Außenanlage auf Mängel prüfen (Dach, Fassade, Fenster)
  • ☐ 13. Keller auf Feuchtigkeit und Schimmel prüfen
  • ☐ 14. Heizungsanlage: Typ, Baujahr, letzter Service

Zweite Besichtigung mit Sachverständigem:

  • ☐ 15. Unabhängigen Bausachverständigen beauftragen
  • ☐ 16. Schimmelgutachten bei Verdacht einholen
  • ☐ 17. Energieausweis lesen und bewerten (A+ bis H)
  • ☐ 18. Sanierungskosten-Schätzung erstellen lassen

Phase 3: Unterlagen prüfen

  • ☐ 19. Grundbuchauszug anfordern (Eigentümer, Lasten, Rechte)
  • ☐ 20. Altlasten-Kataster prüfen (besonders bei Gewerbe-Vornutzung)
  • ☐ 21. Bebauungsplan einsehen (Erweiterungsmöglichkeiten?)
  • ☐ 22. Baugenehmigungen für alle Umbauten prüfen
  • ☐ 23. Erschließungsbeiträge: Wurden alle bezahlt?
  • ☐ 24. Anschluss an Kanal und Wasserversorgung bestätigen
  • ☐ 25. Erbpacht oder Eigentumsgrundstück? (Grundbuch klären)
  • ☐ 26. Denkmalschutz? (Schränkt Umbauten ein)

Phase 4: Finanzen und Verhandlung

  • ☐ 27. Marktwert mit vergleichbaren Angeboten validieren
  • ☐ 28. Kaufpreisfaktor berechnen (Kaufpreisfaktor-Rechner)
  • ☐ 29. Verhandlungsspielraum einschätzen (Tage am Markt, Angebotslage)
  • ☐ 30. Finanzierungsbestätigung bei Hausbank einholen (vor Kaufangebot)
  • ☐ 31. Zinsbindung optimieren (Finanzierungsrechner)
  • ☐ 32. Tilgungsrate festlegen (mind. 2 % p.a. empfohlen)
  • ☐ 33. Rücklagen für Instandhaltung planen (1 % des Kaufpreises/Jahr)

Phase 5: Notartermin und Kauf

  • ☐ 34. Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor Termin anfordern
  • ☐ 35. Kaufvertrag mit eigenem Anwalt oder Sachverständigem prüfen lassen
  • ☐ 36. Inventarliste im Kaufvertrag eintragen (Küche, Sauna etc.)
  • ☐ 37. Übergabezeitpunkt klar definieren
  • ☐ 38. Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen
  • ☐ 39. Grunderwerbsteuer einplanen (nach Notartermin — Frist 4 Wochen)

Phase 6: Nach dem Kauf

  • ☐ 40. Übergabeprotokoll erstellen (mit Fotos)
  • ☐ 41. Zählerstände notieren (Strom, Gas, Wasser)
  • ☐ 42. Versicherungen umschreiben oder neu abschließen (Gebäude, Haftpflicht)
  • ☐ 43. Grundsteuer beim Finanzamt anmelden
  • ☐ 44. Ummeldung beim Einwohnermeldeamt (sofern Eigennutzung)
  • ☐ 45. Handwerker für dringende Mängel beauftragen
  • ☐ 46. Rücklagenplan für Instandhaltung aufstellen
  • ☐ 47. Erste Nebenkostenabrechnung (wenn vermietet) vorbereiten

Für Investoren: Zusätzliche Punkte

Wenn Sie die Immobilie vermieten wollen, kommen diese Punkte hinzu:

Wichtig: Deine Bonität beeinflusst direkt den Zinssatz, den du bekommst — schon 0,5 % Unterschied bedeuten bei 300.000 € Kredit über 10 Jahre mehr als 15.000 € Mehrkosten.

Praxis-Hinweis: Theorie und Praxis klaffen bei Immobilien oft auseinander. Suche dir erfahrene Investoren als Mentoren — lokale Immobilien-Stammtische, REITs und Investorengruppen gibt es in jeder größeren Stadt. Der Austausch mit Menschen, die bereits 5–10 Objekte besitzen, ist unbezahlbar.
FAQ: Haus kaufen

Was sind die größten Fehler beim Hauskauf?
Zu wenig Eigenkapital, fehlende Besichtigung mit Sachverständigem, Kaufnebenkosten vergessen, überschätzte Eigenleistung bei der Sanierung.

Wie lange dauert ein Hauskauf in Deutschland?
Von der Einigung bis zum Eigentumsübergang: typisch 6–12 Wochen. Finanzierung und Grundbucheintragung können zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen.

Sollte ich immer einen Bausachverständigen beauftragen?
Ja — besonders bei Altbauten. 1.000 € für einen Gutachter sind bei einem 400.000-€-Kauf die beste Investition, die Sie machen können.

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