Warum die Mieterauswahl so entscheidend ist
Viele Vermieter unterschätzen, wie viel die Mieterauswahl über die Rentabilität einer Immobilie entscheidet. Ein guter Mieter zahlt pünktlich, behandelt die Wohnung pfleglich und bleibt jahrelang — das spart Leerstand, Renovierungskosten und Vermieterärger. Ein problematischer Mieter kostet im schlimmsten Fall: Mietrückstände, Schäden, Rechtsstreit, Zwangsräumung.
Welche Unterlagen darf ich als Vermieter verlangen?
| Unterlage | Rechtlich zulässig? | Empfehlung |
|---|---|---|
| SCHUFA-Auskunft (Selbstauskunft) | Ja | Immer verlangen |
| Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnung, Kontoauszug) | Ja | Immer verlangen |
| Mietschuldenfreiheitsbescheinigung | Ja | Sehr empfehlenswert |
| Personalausweis (Kopie) | Ja | Standard |
| Arbeitgeberbestätigung | Ja | Bei Neuanstellung sinnvoll |
| Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Nationalität | Nein | Diskriminierungsverbot — nie fragen |
| Fragen nach Vorstrafen | Nur bedingt | Nur für konkrete Relevanz (z. B. Eigentumsdelikte) |
Was eine SCHUFA-Auskunft verrät — und was nicht
Die SCHUFA-Auskunft zeigt negative Einträge wie: Zahlungsausfälle, Mahnverfahren, Insolvenzen, Inkassoverfahren. Sie zeigt keinen Blick in das Konto oder laufendes Einkommen. Daher ist sie immer in Kombination mit Einkommensnachweisen zu verwenden.
Mehr dazu in unserem Artikel SCHUFA-Auskunft als Vermieter.
Die Faustformel: Miete-Einkommens-Verhältnis
Faustregel: Die Kaltmiete sollte maximal 30–35 % des Netto-Monatseinkommens betragen. Bei 1.200 € Kaltmiete sollte das Nettoeinkommen also mindestens 3.400–3.600 € betragen. Besser noch: 3–4-faches der Kaltmiete als Monats-Nettoeinkommen.
Checkliste: Bewerber richtig prüfen
- SCHUFA ohne negative Einträge? (Hart-Negativmerkmale wie Insolvenzen sind ein K.O.-Kriterium)
- Einkommensnachweis vorhanden und glaubwürdig?
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter?
- Arbeitsverhältnis: unbefristet vs. befristet vs. selbstständig
- Wohnungsgröße passend zur Personenzahl? (Überbelegung vermeiden)
- Haustiere: Welche Arten, wie viele? (Wird im Vertrag geregelt)
- Persönlicher Eindruck beim Besichtigungstermin
Besichtigung: Was beobachten?
Der Besichtigungstermin ist auch eine Gelegenheit zur Beobachtung:
- Kommen Bewerber pünktlich?
- Stellen sie relevante Fragen zur Wohnung oder nur zur Haustiererlaubnis?
- Sind Unterlagen vollständig vorbereitet?
- Gibt es Unstimmigkeiten zwischen Angaben im Formular und Selbstauskunft?
Was muss im Mietvertrag geregelt sein?
Nutzen Sie einen seriösen Standardmietvertrag (z. B. Haus & Grund, DMB). Wichtige Klauseln:
- Kaution: Maximal 3 Nettokaltmieten
- Haustierklausel: Kleintierhaltung immer erlaubt, größere Tiere regelungsbedürftig
- Schönheitsreparaturklausel: Starre Fristenklauseln sind unwirksam — neutrale Formulierungen nutzen
- Nebenkostenvorauszahlung: klar benennen, welche Positionen umgelegt werden
Für Cashflow-Plannung nach Vermietung: Cashflow-Rechner. Rendite: Mietrendite-Rechner.
FAQ: Mieterauswahl
Darf ich Bewerber mit Haustieren ablehnen?
Grundsätzlich ja — außer Kleintiere (Hamster, Fische, Vögel) dürfen nicht verboten werden. Für Hunde und Katzen können Sie die Erlaubnis von der Zustimmung abhängig machen.
Muss ich die Ablehnung begründen?
Nein — Sie sind nicht verpflichtet, Ihre Entscheidung zu begründen, solange keine verbotene Diskriminierung vorliegt (AGG).
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
Eine Bestätigung des Vorvermieters, dass keine offenen Mietrückstände bestehen. Sie können diese verlangen — der Vorvermieter ist aber nicht verpflichtet, sie auszustellen.
Was wenn ein Bewerber keine SCHUFA vorweisen kann?
Das ist ein Warnsignal. Bewerber können jederzeit eine kostenlose SCHUFA-Selbstauskunft beantragen. Wer das nicht tut, hat möglicherweise etwas zu verbergen.
Verwandte Artikel: Nettokaltmiete vs. Warmmiete: Unterschiede einfach erklärt | Wohngebäudeversicherung für Vermieter: Kosten und Leistungen | Cashflow Immobilien berechnen: Was bleibt wirklich übrig? | Grunderwerbsteuer 2024: Alle Bundesländer im Vergleich
