Neubau vs. Altbau: Der direkte Vergleich
Die Frage "Neubau oder Altbau?" ist eine der häufigsten in der Immobilienanlage. Die kurze Antwort: Beides hat klare Stärken. Neubau hat niedrigere Wartungskosten und Steuervorteile, Altbau hat in der Regel bessere Lagen und günstigere Kaufpreise pro m². Die richtige Wahl hängt von Ihrer Strategie ab.
Direktvergleich: Rendite und Kosten
| Kriterium | Neubau | Altbau |
|---|---|---|
| Kaufpreis/m² | Teurer (+20–40 %) | Günstiger |
| Bruttorendite | Niedriger (3,0–3,8 %) | Höher (4,0–5,5 %) |
| Instandhaltung | Gering (Garantien) | Höher (Rücklage nötig) |
| AfA (Abschreibung) | 3 % p.a. (seit 2023) | 2 % p.a. (Baujahr 1925+) |
| Mietpreisbremse | Ausgenommen (§ 556f) | Gilt (in regulierten Gebieten) |
| Energieeffizienz | KfW-Standard, A/B | Oft D–G, Sanierung nötig |
| Lage | Oft Stadtrand/Neubaugebiet | Oft zentrale, gewachsene Lagen |
Steuerlicher Vorteil Neubau: AfA 3 % statt 2 %
Seit 2023 beträgt die lineare AfA für Neubauten 3 % p.a. (statt 2 % für Altbauten). Bei einem Gebäudeanteil von 280.000 € (z. B. Gesamtkaufpreis 350.000 €, davon 80 % Gebäude) sind das:
- Neubau: 8.400 € AfA/Jahr
- Altbau: 5.600 € AfA/Jahr
- Unterschied: 2.800 € mehr Abschreibung beim Neubau
Bei 42 % Grenzsteuersatz spart das 1.176 € Steuern jährlich. Über 10 Jahre: ca. 11.760 € Steuervorteil für den Neubau. Wie wir in unserem Ratgeber zu Werbungskosten erklären, kommen zu AfA noch weitere absetzbare Positionen.
Altbau: Bessere Rendite durch günstigere Kaufpreise
In zentralen Lagen sind Altbauten oft 20–40 % günstiger pro m² als Neubauten. Das erhöht die Bruttorendite deutlich. Ein Altbau in Hannover für 2.500 €/m² mit 12 €/m² Miete = 5,76 % Bruttorendite. Ein Neubau in der gleichen Stadt für 3.500 €/m² mit 13 €/m² Miete = 4,46 % Bruttorendite.
Der Haken: Altbauten benötigen langfristig höhere Instandhaltungsausgaben. In der Nettomietrendite gleicht sich der Vorteil dadurch teilweise aus.
Fazit: Für wen ist was besser?
Neubau empfiehlt sich für: Anleger, die wenig Zeit für Verwaltung haben, Steueroptimierung suchen (höhere AfA, Mietpreisbremse-Ausnahme), und keinen Renovierungsaufwand wollen.
Altbau empfiehlt sich für: Renditejäger in guten Lagen, Anleger mit handwerklichem Hintergrund oder gutem Netzwerk für günstige Sanierungen, und Denkmalschutz-Interessenten (maximale AfA).
Berechnen Sie beide Szenarien mit dem Nettomietrendite-Rechner und vergleichen Sie, welches Objekt nach allen Kosten besser abschneidet. Unsere Einsteiger-Fehler-Liste zeigt weitere Fallen: 10 Fehler beim Immobilienkauf.
Tipp: KfW-Förderung kann bei energetischen Sanierungen oder Neubau-Projekten die Finanzierungskosten erheblich senken.
FAQ: Neubau vs. Altbau
Welche Abschreibung gilt für Neubau-Immobilien?
Seit 2023: 3 % p.a. für Neubauten (Fertigstellung ab 01.01.2023). Altbauten bleiben bei 2 % p.a.
Sind Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Ja — Erstvermieter von Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014) sind nicht an die Mietpreisbremse gebunden.
Was hat eine höhere Rendite: Neubau oder Altbau?
Meist Altbau durch günstigere Kaufpreise (4,0–5,5 % vs. 3,0–3,8 % Brutto). Netto gleicht sich das durch höhere Instandhaltungskosten beim Altbau teilweise aus.
