Die Banken-Faustregel: 35 % des Nettoeinkommens
Banken wenden eine einfache Faustregel an: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommen betragen. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 € wären das maximal 1.400 € Kreditrate.
Daraus ergibt sich der maximale Kreditbetrag. Bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung (= 5,5 % Annuität) und einer Rate von 1.400 €/Monat:
Maximaler Kredit = (1.400 × 12) ÷ 0,055 = 305.454 €
Mit 20 % Eigenkapital können Sie also eine Immobilie von ca. 381.000 € kaufen. Plus Eigenkapital für Kaufnebenkosten (ca. 30.000 €) bedeutet das: Sie brauchen ca. 106.000 € Eigenkapital und ein Nettoeinkommen von 4.000 €, um eine 381.000 €-Immobilie zu kaufen.
Schnell-Tabelle: Maximaler Kaufpreis nach Einkommen
| Nettoeinkommen | Max. Kreditrate (35 %) | Max. Kredit (3,5 % / 2 %) | Max. Kaufpreis (80 % Bel.) |
|---|---|---|---|
| 2.500 € | 875 € | 190.900 € | 238.600 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 267.300 € | 334.100 € |
| 4.500 € | 1.575 € | 343.600 € | 429.600 € |
| 6.000 € | 2.100 € | 458.200 € | 572.700 € |
| 8.000 € | 2.800 € | 610.900 € | 763.700 € |
Was Banken wirklich prüfen
Die 35 %-Regel ist eine Faustregel — Banken prüfen deutlich mehr:
- Schufa-Score: Negative Einträge können Finanzierungen scheitern lassen
- Beschäftigungsstatus: Unbefristete Festanstellung bevorzugt; Selbstständige brauchen 3 Jahre Steuerbescheide
- Haushaltsbuch-Prüfung: Fixkosten (Unterhalt, andere Kredite, Leasingverträge) werden gegengerechnet
- Beleihungswert: Nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert der Bank (oft 5–15 % unter Kaufpreis) bestimmt den maximalen Kredit
Kapitalanleger: Andere Regeln
Für Kapitalanleger gilt: Die Mieteinnahmen des Kaufobjekts werden bei der Bonitätsprüfung berücksichtigt. Banken rechnen meist 70–80 % der angesetzten Miete an. Das erhöht die Kaufkraft erheblich und erlaubt mehrere Objekte, sofern jedes einzeln Cash-Flow-positiv ist.
Den erwarteten Cashflow berechnen Sie mit dem Cashflow-Rechner. Wie wir im Ratgeber zum Eigenkapital erklären, spielt die Eigenkapitalquote eine entscheidende Rolle für die Zinshöhe.
FAQ: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten
Wie berechne ich, wie viel Immobilie ich mir leisten kann?
35 % des Nettoeinkommens als maximale Kreditrate, dann: Rate × 12 ÷ Annuitätensatz = maximaler Kredit. Mit 20 % Eigenkapital ergibt sich der maximale Kaufpreis.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für 300.000 €?
Mindestens 20 % (60.000 €) plus Kaufnebenkosten (ca. 27.000 €) = ca. 87.000 € Gesamteigenkapital.
Was zählt bei der Bonitätsprüfung der Bank?
Nettoeinkommen, Schufa-Score, bestehende Kredite/Leasingverträge, Beschäftigungsstatus. Negative Einträge können die Finanzierung scheitern lassen.
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