Die Faustregel: 20 % Eigenkapital + Kaufnebenkosten
Die klassische Empfehlung für den Immobilienkauf: Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, plus die gesamten Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Das klingt viel — und das ist es auch. Bei einem 350.000 €-Objekt bedeutet das:
- Eigenkapital für Finanzierung: 70.000 € (20 %)
- Kaufnebenkosten (9 %): 31.500 €
- Gesamtes Eigenkapital nötig: ~101.500 €
Warum diese Zahl? Mit 20 % Eigenkapital ist der Beleihungsauslauf 80 % — das ist die magische Grenze, unter der Banken deutlich günstigere Zinsen anbieten. Außerdem schützt es vor negativem Eigenkapital, falls die Preise fallen.
Eigenkapital-Tabelle: Kaufpreis vs. benötigtes Kapital
| Kaufpreis | 20 % EK | + Nebenkosten (9 %) | Gesamt EK |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 18.000 € | 58.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 27.000 € | 87.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 36.000 € | 116.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 45.000 € | 145.000 € |
| 700.000 € | 140.000 € | 63.000 € | 203.000 € |
Was zählt als Eigenkapital?
- Bargeld / Tagesgeld / Festgeld
- Wertpapiere (Aktien, ETFs, Anleihen) — aber Banken rechnen oft nur 70–80 % als Sicherheit
- Bausparvertragsguthaben
- Eigenleistung beim Bau ("Muskelhypothek") — Banken erkennen bis ca. 10–15 % des Kaufpreises an
- Schenkungen / Darlehen von Eltern (muss dokumentiert sein)
- Andere schuldenfreie Immobilien (als Sicherheit, nicht als Liquidität)
Nicht als Eigenkapital gilt: Konsumentenkredite zur Finanzierung des Eigenkapitals — Banken fragen explizit danach und dieser Trick führt zur Ablehnung.
Immobilienkauf ohne Eigenkapital: Ist das möglich?
Ja, aber selten empfehlenswert. Eine 110 %-Finanzierung (Kaufpreis + alle Nebenkosten) ist bei einigen Banken möglich — aber nur bei sehr guten Bonitätsprofilen (sicheres Einkommen, gute Schufa, werthaltige Immobilie in guter Lage).
Das Problem: Ohne Eigenkapital sind die Zinsen deutlich höher (Aufschlag von 0,5–1,5 % gegenüber 80 %-Finanzierung), und das Risiko eines negativen Eigenkapitals bei Preisrückgängen ist real. Für Kapitalanleger ist Eigenkapital-loses Investieren eine sehr aggressive Strategie.
Wieviel Eigenkapital ist optimal für Kapitalanleger?
Für Kapitalanleger — nicht Selbstnutzer — gelten andere Regeln. Viele erfahrene Anleger finanzieren absichtlich mit nur 20–25 % Eigenkapital, um den Hebel zu maximieren (wie wir im ETF vs. Immobilien-Vergleich erklären). Der Schlüssel: Der Cashflow muss positiv oder zumindest ausgeglichen sein, damit das Objekt sich selbst trägt.
Mit unserem Cashflow-Rechner können Sie direkt simulieren, ab welcher Eigenkapitalquote Ihr Investment monatlich positiven Cashflow produziert.
Sparpfad zum Eigenkapital: Wie lange dauert es?
Bei 1.000 € monatlicher Sparrate und 4 % ETF-Rendite dauert der Aufbau von 80.000 € Eigenkapital ca. 5,5 Jahre. Bei 1.500 € Sparrate: ca. 4 Jahre. Das sind realistische Zeithorizonte für Berufseinsteiger mit durchschnittlichem Einkommen.
Wie wir in unserem Ratgeber zu passiven Einnahmen durch Immobilien beschreiben, ist das geduldige Eigenkapital-Aufbauen oft der längste Teil des Weges — aber der Investitionsschritt danach kann das Vermögensaufbau-Tempo deutlich beschleunigen.
Wichtig: Deine Bonität beeinflusst direkt den Zinssatz, den du bekommst — schon 0,5 % Unterschied bedeuten bei 300.000 € Kredit über 10 Jahre mehr als 15.000 € Mehrkosten.
FAQ: Eigenkapital Immobilienkauf
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskredit?
Mindestens die Kaufnebenkosten (7–11 %), besser 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten. Bei 300.000 € Kaufpreis also ca. 87.000 €.
Kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?
Bei sehr guter Bonität ist eine 110 %-Finanzierung möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen und höherem Risiko. Für Einsteiger nicht empfohlen.
Zählen ETFs als Eigenkapital?
Banken akzeptieren Wertpapiere als Sicherheit, aber oft nur mit Abschlägen (70–80 % des Wertes). Sie müssen bei Bedarf realisierbar sein.
Was ist ein gutes Eigenkapital für Kapitalanleger?
20–25 % des Kaufpreises plus Nebenkosten — das maximiert den Hebel bei noch akzeptablem Zinssatz. Cash-Flow sollte dabei positiv oder ausgeglichen sein.
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