Passive Einnahmen durch Immobilien: Die echten Zahlen
1.000 € monatlich passives Einkommen durch Immobilien — das ist für viele das Ziel. Aber wie realistisch ist das? Und was braucht man wirklich dafür? Statt mit Hochglanzzahlen zu arbeiten, rechnen wir konservativ und ehrlich.
Grundlage dieser Analyse ist die Unterscheidung zwischen Cashflow und Gesamtrendite: für passives Einkommen zählt nur der monatliche Netto-Cashflow — nicht die Gesamtrendite inkl. Tilgung und Wertsteigerung.
Wie viel Netto-Cashflow pro Wohnung ist realistisch?
| Markttyp | Beispiel | KPF | Cashflow/Monat (25 % EK) |
|---|---|---|---|
| A-Stadt | München, Frankfurt | 35–50 | −300 bis −500 € |
| B-Stadt gut | Leipzig, Hannover | 18–24 | 0 bis +150 € |
| B-Stadt rendite | Magdeburg, Halle | 12–18 | +100 bis +300 € |
| C-Stadt | Göttingen, Dessau | 10–16 | +150 bis +400 € |
Rechenbeispiel: 2.000 € passives Einkommen aufbauen
Annahme: Leipzig, KPF 20, 170.000 € Kaufpreis, 780 € Kaltmiete, 25 % EK (42.500 €).
- Kredit: 130.000 € bei 3,5 %, 2 % Tilgung = Annuität 707 €/Monat
- Hausgeld NK: 100 €, Instandhaltung: 65 €, Leerstand-Rückstellung: 20 €
- Netto-Cashflow: 780 − 707 − 100 − 65 − 20 = −112 €/Monat (leicht negativ)
Mit 30 % EK (51.000 €) und Kredit 122.000 €: Annuität 663 €. Cashflow: −68 €/Monat.
Mit 40 % EK (68.000 €) und Kredit 105.000 €: Annuität 571 €. Cashflow: +24 €/Monat positiv.
Für 2.000 € Netto-Cashflow mit 40 % EK und +24 €/Wohnung brauche ich: 2.000 / 24 = 83 Wohnungen — utopisch.
Realistischerer Ansatz: Objekte mit KPF 15 und mehr EK (50 %): Cashflow +150–200 €/Wohnung. Dann: 2.000 / 175 = 11–12 Wohnungen. Benötigtes EK: 12 × 85.000 € (50 % von 170.000 €) = 1.020.000 € EK.
Der realistische Weg zu 2.000 € passivem Einkommen
- Jahre 1–3: Erstes Objekt mit 30 % EK, Break-Even oder leicht negativ
- Jahre 3–6: Zweites Objekt — EK aus Sparrate + Tilgung Erstobjekt
- Jahre 6–10: Drittes und viertes Objekt — EK-Recycling beschleunigt sich
- Jahre 10–15: Portfolio 4–8 Objekte, positiver Gesamtcashflow durch Tilgungsfortschritt
- Jahre 15–20: 8–12 Objekte, deutlicher Cashflow durch stark gesunkene Restschulden
FAQ: Passive Einnahmen Immobilien
Wie viel Kapital brauche ich für 1.000 € passives Einkommen?
Realistisch: 300.000–600.000 € investiertes Eigenkapital, verteilt auf 4–8 Objekte in renditestarken Lagen (KPF 14–20). Der Cashflow-Aufbau dauert 10–15 Jahre da Tilgung erst nach Jahren den Fremdkapitalanteil so weit senkt dass substantieller Netto-Cashflow entsteht. Wer schneller will: mehr EK einbringen oder renditestärkere Lagen wählen.
Kann ich von Immobilien-Cashflow leben — wie viele brauche ich?
Für 3.000 € Nettoeinkommen/Monat: bei durchschnittlich +200 € Cashflow/Objekt (renditestark, niedrige Schulden) = 15 Objekte. Bei +100 €/Objekt (moderate Lage, höherer Finanzierungsanteil) = 30 Objekte. Das erfordert erhebliches Eigenkapital (500.000–1.500.000 €) und einen 15–25-jährigen systematischen Aufbau. "Reich durch Immobilien in 5 Jahren" ist ein Mythos — in 20 Jahren ist es realistisch.
