Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für Immobilieninvestoren einer der wichtigsten Steuervorteile: Du kannst den Gebäudewert jährlich als Werbungskosten steuerlich geltend machen und so die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen senken. Dieser Artikel erklärt die Formel und den AfA-Rechner für Wohnimmobilien.
AfA Immobilien: Die wichtigsten Sätze
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude (ab 1925) | 2 % p.a. | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude (vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Gewerbliche Gebäude | 3 % p.a. | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Denkmalgeschützte Gebäude | 9 % (8 J.) + 7 % (4 J.) | 12 Jahre erhöht | § 7i EStG |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 % degressiv (bis 2029) | 20 Jahre (dann 2 %) | § 7b EStG |
AfA berechnen: Formel und Beispiel
AfA = Gebäudewert × AfA-Satz
Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudewert, nicht der Grundstücksanteil. Der Grundstücksanteil muss vom Kaufpreis abgezogen werden — er ist nicht abschreibungsfähig.
Beispielrechnung:
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 350.000 €
- Davon Grundstücksanteil (z.B. 20 %): 70.000 €
- Abschreibungsfähiger Gebäudewert: 280.000 €
- AfA-Satz (Wohngebäude, BJ 1985): 2 %
- Jährliche AfA: 5.600 €
- Steuervorteil bei 35 % Grenzsteuersatz: ca. 1.960 € / Jahr
Grundstücksanteil ermitteln
Das Finanzamt erkennt den Grundstücksanteil an, wenn er im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist oder per Sachwertverfahren berechnet wird. Als Orientierung dient die Bodenrichtwert-Methode: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert ÷ Kaufpreis = Grundstücksanteil in %. In teuren Lagen kann der Grundstücksanteil 30–50 % betragen, in ländlichen Lagen 10–20 %.
Denkmal-AfA: Besondere Abschreibungsmöglichkeiten
Denkmalgeschützte Gebäude bieten nach § 7i EStG deutlich höhere Abschreibungssätze für Sanierungskosten: 9 % in den ersten 8 Jahren, 7 % in den folgenden 4 Jahren = insgesamt bis zu 100 % der Sanierungskosten absetzbar. Voraussetzung: Denkmalschutzstatus und behördliche Genehmigung der Maßnahmen.
FAQ: AfA Immobilien
Was kann ich bei einer vermieteten Wohnung abschreiben?
Absetzbar sind: Gebäudeanteil des Kaufpreises (2 % p.a.), Kaufnebenkosten (anteilig oder sofort als Werbungskosten), Erhaltungsaufwand (sofort oder auf 5 Jahre verteilt), Zinsen aus der Finanzierung, Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Verwaltungskosten, Hausratversicherung und weitere Werbungskosten.
Was ist der Unterschied zwischen AfA und Abschreibung?
AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der steuerliche Fachbegriff für Abschreibung bei Wirtschaftsgütern. Bei Immobilien ist gemeint: der jährliche Wertverlust des Gebäudes wird steuerlich berücksichtigt. AfA mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Kann ich AfA rückwirkend geltend machen?
Nein, AfA kann grundsätzlich nicht rückwirkend nachgeholt werden. Versäumte Jahre gehen steuerlich verloren. Die Abschreibung beginnt mit dem Anschaffungsjahr und läuft zeitanteilig (monatsgenau) ab. Ausnahme: Nachträgliche Abschreibungskorrektur bei Fehler im Steuerbescheid möglich (innerhalb Einspruchsfrist).
