Eine Airbnb Kalkulation beantwortet die entscheidende Frage: Lohnt sich die Kurzzeitvermietung wirtschaftlich — und wenn ja, bei welchem Nachtpreis und welcher Auslastung? Der folgende Schritt-für-Schritt-Ansatz zeigt, wie du eine Ferienwohnung fundiert durchrechnest.
Schritt 1: Realistische Auslastung ermitteln
Die Auslastungsquote ist der wichtigste Faktor in jeder Airbnb Kalkulation. Nicht 365 Tage sind buchbar — Reinigungstage, Wartung und Saisonlücken reduzieren die Verfügbarkeit. Realistische Richtwerte nach Lage:
| Markttyp | Auslastung | Belegte Nächte/Jahr | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Top-Tourismusziel (München, Berlin) | 70–85 % | 255–310 | Ganzjährige Nachfrage |
| Guter Stadtmarkt | 60–75 % | 220–275 | Saisonal stabil |
| Mittelstädte / B-Lagen | 45–65 % | 165–240 | Saisonale Schwankungen |
| Ländliche Ferienregion | 30–55 % | 110–200 | Stark saisonal |
Schritt 2: Einnahmen berechnen
Formel Bruttoeinnahmen: Belegte Nächte × Nachtpreis
Formel Nettoeinnahmen: Bruttoeinnahmen − Plattformgebühr (Airbnb: ca. 3 % vom Gastgeber)
Beispiel: 70 % Auslastung, 256 Nächte, 85 € Nachtpreis → 21.760 € Brutto − 653 € Provision = 21.107 € Netto-Einnahmen.
Schritt 3: Kosten kalkulieren
In der Airbnb Kalkulation unterscheidet man variable Kosten (pro Buchung) und Fixkosten (monatlich/jährlich):
- Variable Kosten je Nacht: Reinigung (8–20 €), Wäsche (3–8 €), Verbrauchsmaterial (2–5 €) = typisch 15–25 € je Buchungsnacht
- Fixkosten/Monat: Hausversicherung, Strom/Heizung, Verwaltung, ggf. Hausgeld-Anteil = typisch 150–350 €/Monat
Schritt 4: Gewinn und Rendite berechnen
Jahresgewinn (netto) = Nettoeinnahmen − variable Kosten − Fixkosten (×12)
Vollständiges Beispiel bei 220.000 € Kaufpreis, 85 €/Nacht, 70 % Auslastung:
- Bruttoeinnahmen: 21.760 €
- − Plattformgebühr (3 %): 653 €
- − Variable Kosten (256 Nächte × 15 €): 3.840 €
- − Fixkosten (200 €/Monat × 12): 2.400 €
- = Jahresgewinn: 14.867 €
- Rendite p.a.: 6,8 % (14.867 ÷ 220.000 × 100)
Airbnb vs. Langzeitmiete: Wann lohnt sich Kurzzeitvermietung?
Kurzzeitvermietung lohnt sich, wenn die Nettorendite mindestens 2–3 Prozentpunkte über der klassischen Mietrendite liegt — sonst überwiegt der Aufwand nicht den Mehrertrag. Zusätzliche Risiken bei Airbnb: Gesetzliche Beschränkungen (z. B. Zweckentfremdungsverbote in Berlin, München, Hamburg), höherer Verwaltungsaufwand, keine Dauermietgarantie. Vollständiger Airbnb-Rendite-Vergleich →
FAQ: Airbnb Kalkulation
Wie kalkuliert man Airbnb-Einnahmen realistisch?
Realistisch kalkulieren bedeutet: Auslastung konservativ ansetzen (60–70 % statt optimistischer 85 %), alle Kosten einrechnen (Reinigung, Plattformgebühr, Versicherung, Hausgeld), und steuerliche Belastung einplanen. Unser Airbnb Einnahmen Rechner deckt alle Faktoren ab.
Welche Kosten fallen bei Airbnb an?
Fixe Kosten: Versicherung, anteiliges Hausgeld, Strom/Heizung, Verwaltung. Variable Kosten je Buchung: Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Airbnb-Provision (ca. 3 % vom Gastgeber). Einmalige Kosten: Einrichtung, Erstausstattung. Steuerlich relevant: Einnahmen aus Ferienvermietung sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig.
Wie hoch ist die Airbnb-Gebühr für Gastgeber?
Airbnb berechnet Gastgebern typischerweise eine Servicegebühr von ca. 3 % des Buchungspreises. Bei geteilten Gebühren (Gastgeber + Gast) kann es abweichen. Hinzu kommen ggf. MwSt.-Auflagen ab bestimmten Umsatzschwellen (Kleinunternehmerregelung bis 22.000 € p.a. möglich).
