Airbnb kann die Rendite einer Wohnung deutlich steigern – aber nur wenn die Zahlen stimmen. Wie du die Airbnb-Rendite richtig berechnest und mit Dauervermietung vergleichst, zeige ich dir hier.
Die Grundformel für Airbnb-Rendite
Jahreseinnahmen = Durchschnittspreis/Nacht × Nächte × Auslastungsrate (Airbnb in Deutschland: Gesetze, Genehmigungen und )
Beispiel: 80 €/Nacht, 365 Nächte, 65 % Auslastung:
- Jahreseinnahmen: 80 × 365 × 0,65 = 18.980 €
- Minus Kosten (Reinigung, Plattform-Gebühr, Verbrauch, Einrichtung): ca. 5.000 €
- Netto: 13.980 €
Verglichen mit Dauervermietung (z. B. 900 €/Monat = 10.800 €/Jahr) ist das 29 % mehr – aber mit deutlich mehr Aufwand.
Was die Auslastungsrate wirklich bedeutet
Die Auslastungsrate ist der kritischste Faktor. In touristischen Städten:
- Berlin: 65–75 % in guter Lage
- München: 70–80 % (besonders Oktoberfestzeit)
- Hamburg: 60–70 %
- Kleinere Städte: 40–55 % – deutlich weniger
Plane nie mit 100 % – selbst Top-Hosts erreichen selten über 80 %.
Alle Kosten einkalkulieren
- Airbnb-Gebühr: 3 % vom Umsatz (Gastgeber-Seite)
- Reinigungskosten: 50–100 € pro Buchung
- Wäsche, Verbrauchsmaterial
- Strom, Wasser, Internet: höher als bei Dauervermietung
- Einrichtung und Erstausstattung (einmalig)
- Selbstverwaltung oder Property Manager (10–20 % der Einnahmen)
Wann lohnt sich Airbnb mehr als Dauervermietung?
Airbnb lohnt sich mehr wenn:
- Stadtlage mit hoher Touristennachfrage
- Auslastung realistisch über 60 % erreichbar
- Selbstverwaltung möglich oder günstiger Manager
- Keine WEG-Beschränkungen
- Genehmigung vorhanden (wichtig: in vielen Städten vorgeschrieben)
Berechne deine Airbnb-Rendite mit unserem Airbnb-Rendite-Rechner und vergleiche direkt mit der Dauervermietung.
Airbnb vs. Dauervermietung: Rendite im Vergleich
| Modell | Bruttomietrendite | Aufwand | Risiko |
|---|---|---|---|
| Dauervermietung | 3–5 % (stabil) | Niedrig | Gering |
| Airbnb Toplage | 6–12 % (variabel) | Sehr hoch | Mittel |
| Airbnb Randlage | 3–5 % (variabel) | Sehr hoch | Hoch |
| Mischstrategie | 4–7 % | Hoch | Mittel |
Airbnb-Rechenbeispiel: Berlin-Mitte
Wohnung: 60 m², Kaufpreis: 450.000 €
Airbnb-Nacht: 110 € | Auslastung: 75 % = 274 Nächte/Jahr
Jahreseinnahmen: 110 × 274 = 30.140 €
Bruttomietrendite: 30.140 ÷ 450.000 = 6,7 %
Nach Gebühren & Kosten: Netto ca. 4,5 %
Was du für Airbnb-Erfolg brauchst
- Top-Lage: Tourismusattraktionen, gute ÖPNV-Anbindung
- Hochwertige Ausstattung: Gäste zahlen mehr für Design und Komfort
- Professionelles Management: Selbst oder Property Manager (15–25 %)
- Legale Grundlage: Genehmigung/Anzeige je nach Stadt prüfen
Häufige Fragen
In vielen Großstädten gibt es Zweckentfremdungsgesetze. Hauptwohnung kann oft temporär vermietet werden, Anlagewohnungen brauchen häufig Genehmigung.
Im deutschen Durchschnitt 55–70 %. In Toplagen bis 80 %. In schwachen Lagen deutlich weniger.
Für passive Investoren: Dauervermietung. Für aktiv Verwaltende in Tourismuslagen: Airbnb kann deutlich mehr Rendite bringen.
Airbnb-Rendite berechnen: Schritt für Schritt
Die Airbnb-Rendite unterscheidet sich grundlegend von der Mietrendite bei Dauervermietung. Höhere Einnahmen stehen höheren Kosten gegenüber — ob sich das rechnet, hängt von Lage und Auslastung ab.
Schritt 1: Einnahmen realistisch schätzen
Der entscheidende Unterschied zu Dauervermietung: Einnahmen schwanken stark und sind nicht garantiert.
| Schritt | Wie | Beispiel (60 m², München) |
|---|---|---|
| Durchschnittspreis/Nacht | AirDNA oder Comparable-Analyse | 95 €/Nacht |
| Auslastung schätzen | AirDNA-Daten oder Stadtdurchschnitt | 68 % (= 248 Nächte) |
| Brutto-Jahreseinnahmen | Preis × Nächte | 95 × 248 = 23.560 € |
Schritt 2: Alle Kosten einplanen
| Kostenposition | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Airbnb-Provision (3 %) | 707 € |
| Reinigung (45 € × 100 Aufenthalte) | 4.500 € |
| Wäsche, Verbrauchsmaterial | 800 € |
| Ausstattungsersatz, Reparaturen | 1.200 € |
| Versicherung (erhöhte Abdeckung) | 400 € |
| Stadtsteuer/Kurtaxe (einige Städte) | 300 € |
| Gesamtkosten Betrieb | 7.907 €/Jahr |
| Netto-Einnahmen | 15.653 €/Jahr |
Schritt 3: Rendite berechnen und vergleichen
Kaufpreis 380.000 €:
- Airbnb-Nettomietrendite: 15.653 / 380.000 = 4,1 %
- Vergleich Dauervermietung (1.200 €/Monat, 5 % Kosten): 13.680 / 380.000 = 3,6 %
- Airbnb-Vorteil: +0,5 % Nettomietrendite, aber viel mehr Aufwand
Schritt 4: Risiken einrechnen
- Gesetzliche Änderungen: Zweckentfremdungsverbot kann Airbnb-Betrieb stoppen
- Plattformrisiko: Airbnb-Regeländerungen (bereits mehrfach passiert)
- Saisonalität: 3-4 Monate mit 90 % Auslastung + 3-4 Monate mit 30 % Auslastung
- WEG-Beschlüsse: WEG kann Kurzzeitvermietung untersagen
Tools für Airbnb-Renditeanalyse
- AirDNA: Datenanalyse für Airbnb-Objekte (kostenpflichtig, aber genau)
- AllTheRooms: Alternative zu AirDNA
- Airbnb-eigene Tools: "Smart Pricing" zeigt Marktpreise an
- Google Trends: Saisonalität in deiner Zielregion verstehen
FAQ: Airbnb Rendite
Für Kurzzeitvermietung: Mit dem Airbnb-Rendite-Rechner berechnest du, ob sich Ferienvermietung gegenüber klassischer Langzeitmiete lohnt.
Wie viel mehr Einnahmen bringt Airbnb vs. Dauervermietung?
In guten Tourismuslagen 20-80 % mehr Bruttoeinnahmen — nach Abzug von Plattformprovision, Reinigung, Ausstattung und höherem Aufwand sind es netto oft nur 10-30 % mehr als Dauervermietung. In schlechten Airbnb-Lagen kann Dauervermietung rentabler sein.
Welche Auslastung brauche ich für Break-Even?
Abhängig von deiner Dauermietrendite als Vergleich. Grobe Faustregel: Bei 70 % Auslastung und 1,5× Tagessatz vs. Tagesmiete-Äquivalent ist Airbnb besser. Nutze AirDNA für genaue Marktdaten deiner Zielregion.
Ist Airbnb in deutschen Städten noch erlaubt?
In vielen Großstädten nur mit Genehmigung oder stark eingeschränkt: Berlin (Zweckentfremdungsverbot), München, Hamburg, Frankfurt haben Genehmigungspflichten. Kleinere Städte und ländliche Regionen haben meist keine Einschränkungen. Immer vorab prüfen!
