Viele Airbnb-Gastgeber wissen nicht: Die Einnahmen müssen versteuert werden. Je nach Höhe und Art der Vermietung gelten verschiedene Steuerregeln. Hier der Überblick.
Einkommensteuer auf Airbnb-Einnahmen
Airbnb-Einnahmen werden als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" deklariert (Anlage V). Du zahlst deinen persönlichen Steuersatz auf den Gewinn (Einnahmen minus Kosten).
Was du absetzen kannst:
- Reinigungskosten, Verbrauchsmaterial
- Anteilige Nebenkosten, Strom, Internet
- Airbnb-Gebühren
- Abschreibung auf Einrichtung und Ausstattung
- Anteilige Kreditkosten (wenn Wohnung finanziert)
Kleinunternehmerregelung
Wenn deine gesamten steuerpflichtigen Umsätze unter 22.000 €/Jahr bleiben, kannst du die Kleinunternehmerregelung wählen – dann keine Umsatzsteuerpflicht. Für die meisten Privatvermieter gilt das.
Wann Gewerbesteuer anfällt
Wenn die Vermietung einen „hotelartigen" Charakter annimmt (täglicher Wäscheservice, Frühstück etc.), kann Gewerbesteuer anfallen. Normale Kurzzeitvermietung ohne Zusatzleistungen ist davon in der Regel nicht betroffen.
Kurtaxe und Tourismusabgabe
In manchen Gemeinden musst du für Airbnb-Gäste eine Kurtaxe oder Tourismusabgabe abführen. Informiere dich bei deiner Gemeinde.
Fazit
Airbnb-Einnahmen immer in der Steuererklärung angeben. Die Steuerlast ist oft durch Kostenabzüge überschaubar. Rendite berechnen mit unserem Airbnb-Rendite-Rechner.
Airbnb vs. Dauervermietung: Rendite im Vergleich
| Modell | Bruttomietrendite | Aufwand | Risiko |
|---|---|---|---|
| Dauervermietung | 3–5 % (stabil) | Niedrig | Gering |
| Airbnb Toplage | 6–12 % (variabel) | Sehr hoch | Mittel |
| Airbnb Randlage | 3–5 % (variabel) | Sehr hoch | Hoch |
| Mischstrategie | 4–7 % | Hoch | Mittel |
Airbnb-Rechenbeispiel: Berlin-Mitte
Wohnung: 60 m², Kaufpreis: 450.000 €
Airbnb-Nacht: 110 € | Auslastung: 75 % = 274 Nächte/Jahr
Jahreseinnahmen: 110 × 274 = 30.140 €
Bruttomietrendite: 30.140 ÷ 450.000 = 6,7 %
Nach Gebühren & Kosten: Netto ca. 4,5 %
Was du für Airbnb-Erfolg brauchst
- Top-Lage: Tourismusattraktionen, gute ÖPNV-Anbindung
- Hochwertige Ausstattung: Gäste zahlen mehr für Design und Komfort
- Professionelles Management: Selbst oder Property Manager (15–25 %)
- Legale Grundlage: Genehmigung/Anzeige je nach Stadt prüfen
Häufige Fragen
In vielen Großstädten gibt es Zweckentfremdungsgesetze. Hauptwohnung kann oft temporär vermietet werden, Anlagewohnungen brauchen häufig Genehmigung.
Im deutschen Durchschnitt 55–70 %. In Toplagen bis 80 %. In schwachen Lagen deutlich weniger.
Für passive Investoren: Dauervermietung. Für aktiv Verwaltende in Tourismuslagen: Airbnb kann deutlich mehr Rendite bringen.
Airbnb-Einnahmen korrekt versteuern: Was das Finanzamt erwartet
Airbnb-Einnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig — egal ob Hauptwohnung, Nebenwohnung oder Ferienhaus. Es gibt aber wichtige Unterschiede je nach Vermietungsart.
Steuerarten bei Airbnb-Einnahmen
| Steuerart | Wann relevant? | Satz |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | Immer (bei Überschuss) | Persönlicher Steuersatz (14-45 %) |
| Umsatzsteuer | Über 22.000 € Jahresumsatz (Kleinunternehmergrenze) | 7 % (Beherbergung) oder 19 % |
| Gewerbesteuer | Bei "hotelmäßigem" Betrieb (Frühstück, Wäsche, Rezeption) | Ca. 15 % + Hebesatz |
Freigrenze: Bis wann ist Airbnb steuerfrei?
Es gibt keine Freigrenze speziell für Airbnb — aber die allgemeine Freigrenze für "sonstige Einkünfte" nach § 22 EStG:
- 256 € Freigrenze gilt für kurzfristige Vermietung als sonstige Einkünfte (§ 22 Nr. 3 EStG)
- Überschreitung: GESAMTE Einnahmen (nicht nur der übersteigende Teil) werden steuerpflichtig
- Wichtig: Vermietet du regelmäßig und professionell, gilt § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung) — keine Freigrenze
Was du abziehen kannst: Werbungskosten
| Kostenposition | Abzugsfähig? | Anteilig? |
|---|---|---|
| Airbnb-Provision (3-5 %) | Ja | Nein (voll) |
| Reinigungskosten | Ja | Nein (voll) |
| Bettwäsche, Handtücher | Ja | Nein (voll) |
| Anteilige Miete/Kaufpreis (AfA) | Ja | Ja (Vermietungsanteil) |
| Anteilige Nebenkosten | Ja | Ja (nach Tagen/m²) |
| Möbel und Ausstattung | Ja (auf mehrere Jahre verteilt) | Nein |
Airbnb-Steueroptimierung: Praktische Tipps
- Alle Belege sammeln: Reinigung, Waschmaschinenwartung, Bettwäsche — alles dokumentieren
- Fahrtkosten: Fahrt zum Objekt für Schlüsselübergabe, Endreinigung = abzugsfähig
- Kleinunternehmerregelung nutzen: Unter 22.000 € Umsatz = keine USt-Pflicht
- Aufteilung bei Eigennutzung: Nur Vermietungstage proportional ansetzbar
- Steuerberater: Bei > 10.000 € Jahreseinnahmen lohnt sich professionelle Beratung
FAQ: Airbnb Steuern
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
Für Kurzzeitvermietung: Mit dem Airbnb-Rendite-Rechner berechnest du, ob sich Ferienvermietung gegenüber klassischer Langzeitmiete lohnt.
Wie versteuere ich Airbnb-Einnahmen korrekt?
Airbnb-Einnahmen sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder Gewerbebetrieb. Freigrenze: 520 €/Jahr (§ 22 Nr. 3 EStG). Darüber: volle Steuerpflicht zum persönlichen Steuersatz. Seit 2023: Airbnb übermittelt Daten automatisch ans Finanzamt (DAC7). Werbungskosten abzugsfähig: Reinigung, Betriebskosten, Ausstattung (anteilig), Plattformprovision.
Ab wann ist Airbnb gewerblich?
Airbnb ist gewerblich wenn: hoteliertyp. Leistungen angeboten werden (Frühstück, tägliche Reinigung, Concierge), Vermietung im größeren Stil (5+ Einheiten), kurze Aufenthaltsdauer ohne Selbstvermietung. Bei rein privater Zimmervermietung in der eigenen Wohnung: meist VuV. Grauzone: professionelle Ferienwohnungsbetreiber mit mehreren Objekten werden oft als Gewerbe eingestuft.
Was darf ich als Kosten bei Airbnb absetzen?
Absetzbare Kosten: Airbnb-Provision (3–5 % der Einnahmen), Reinigungskosten, Bettwäsche-Service, Ausstattung (anteilig für vermietete Tage), Internet (anteilig), Grundsteuer (anteilig), Versicherungen (anteilig), AfA des Gebäudes (anteilig vermietete Tage / 365), Reparaturen. Bei Eigennutzung und Vermietung: Kosten zeitanteilig aufteilen.
