Die Frage stellen sich viele Immobilieninvestoren: Airbnb oder klassische Dauervermietung? Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt stark auf die Lage an. Hier ein direkter Vergleich mit Zahlen.
Vergleich in einer Touristenmetropole (Berlin)
2-Zimmer-Wohnung, 55 m², gute Innenstadtlage:
| Kennzahl | Dauervermietung | Airbnb |
|---|---|---|
| Einnahmen/Jahr | 12.000 € | 20.000 € |
| Kosten/Jahr | 2.400 € | 6.000 € |
| Netto/Jahr | 9.600 € | 14.000 € |
| Aufwand | Gering | Hoch |
| Planbarkeit | Sehr hoch | Mittel |
Ergebnis: Airbnb bringt 46 % mehr Netto-Einnahmen – aber mit deutlich mehr Aufwand und höherem Risiko.
Vergleich in einer Mittelstadt (Erfurt)
Gleiche Wohnung, aber weniger Touristennachfrage:
- Dauervermietung: 800 €/Monat = 9.600 €/Jahr netto (nach Kosten)
- Airbnb bei 50 % Auslastung, 60 €/Nacht: ca. 10.950 € brutto, ca. 7.500 € netto
Ergebnis: Dauervermietung ist rentabler – und mit weniger Aufwand.
Wann Dauervermietung gewinnt
- Niedrige Touristennachfrage (unter 55 % Auslastung bei Airbnb)
- Wenn du keine Zeit für Verwaltung hast
- In Städten mit strengen Airbnb-Regulierungen
- Bei Wohnungen in Randlagen oder ruhigen Wohngebieten
Wann Airbnb gewinnt
- Touristisch stark nachgefragte Lagen (über 65 % Auslastung realistisch)
- Du hast Zeit oder ein gutes Verwaltungssystem
- Genehmigung vorhanden und rechtlich abgesichert
- Hochwertig eingerichtete Wohnung mit gutem Bewertungsprofil
Vergleiche beide Optionen konkret mit unserem Airbnb-Rendite-Rechner.
Airbnb vs. Dauervermietung: Rendite im Vergleich
| Modell | Bruttomietrendite | Aufwand | Risiko |
|---|---|---|---|
| Dauervermietung | 3–5 % (stabil) | Niedrig | Gering |
| Airbnb Toplage | 6–12 % (variabel) | Sehr hoch | Mittel |
| Airbnb Randlage | 3–5 % (variabel) | Sehr hoch | Hoch |
| Mischstrategie | 4–7 % | Hoch | Mittel |
Airbnb-Rechenbeispiel: Berlin-Mitte
Wohnung: 60 m², Kaufpreis: 450.000 €
Airbnb-Nacht: 110 € | Auslastung: 75 % = 274 Nächte/Jahr
Jahreseinnahmen: 110 × 274 = 30.140 €
Bruttomietrendite: 30.140 ÷ 450.000 = 6,7 %
Nach Gebühren & Kosten: Netto ca. 4,5 %
Was du für Airbnb-Erfolg brauchst
- Top-Lage: Tourismusattraktionen, gute ÖPNV-Anbindung
- Hochwertige Ausstattung: Gäste zahlen mehr für Design und Komfort
- Professionelles Management: Selbst oder Property Manager (15–25 %)
- Legale Grundlage: Genehmigung/Anzeige je nach Stadt prüfen
Häufige Fragen
In vielen Großstädten gibt es Zweckentfremdungsgesetze. Hauptwohnung kann oft temporär vermietet werden, Anlagewohnungen brauchen häufig Genehmigung.
Im deutschen Durchschnitt 55–70 %. In Toplagen bis 80 %. In schwachen Lagen deutlich weniger.
Für passive Investoren: Dauervermietung. Für aktiv Verwaltende in Tourismuslagen: Airbnb kann deutlich mehr Rendite bringen.
Airbnb vs. Dauervermietung: Der vollständige Vergleich
Soll ich meine Wohnung über Airbnb oder langfristig vermieten? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer. Die Antwort ist nicht eindeutig — es kommt auf Lage, Aufwandsbereitschaft und rechtliche Rahmenbedingungen an.
Direktvergleich: Airbnb vs. Dauervermietung
| Kriterium | Airbnb (Kurzzeit) | Dauervermietung |
|---|---|---|
| Potenzielle Einnahmen | 50-150 % mehr möglich | Stabil und planbar |
| Tatsächliche Nettomietrendite | 3-6 % (nach hohen Kosten) | 2,5-5 % (nach Kosten) |
| Aufwand | Sehr hoch (aktives Management) | Gering (passiv) |
| Leerstandsrisiko | Saisonal 20-50 % möglich | Gering (2-5 %) |
| Mieterrechtsschutz | Nicht zutreffend | Starker Mieterschutz beachten |
| Rechtliche Einschränkungen | Hoch (Genehmigung nötig in vielen Städten) | Keine spezifischen Einschränkungen |
| Planbarkeit | Gering | Sehr hoch |
| Exit-Möglichkeit | Einfach (jederzeit stoppen) | Schwieriger (Kündigungsschutz) |
Wann Airbnb mehr Sinn macht
- Sehr gute Touristenlage (Stadtzentrum, Messe-Nähe, Sehenswürdigkeiten)
- Du wohnst selbst manchmal in der Wohnung (gemischte Nutzung)
- Keine WEG-Einschränkungen gegen Kurzzeitmietung
- Stadt ohne Zweckentfremdungsverbot oder mit genehmigter Kurzzeitmietung
- Bereitschaft für aktives Management (Buchungen, Schlüssel, Reinigung)
Wann Dauervermietung besser ist
- Lage ohne starken Tourismus-Charakter
- Du willst passives Einkommen ohne Aufwand
- WEG oder Stadt verbieten Airbnb
- Mehrere Objekte im Portfolio — Airbnb skaliert nicht gut
- Du schätzt Planungssicherheit bei Einnahmen
Hybridmodell: Das Beste aus beiden Welten
Einige Vermieter nutzen beide Strategien kombiniert:
- Saisonale Airbnb-Nutzung (Hochsaison Messe, Sommer) + Dauermietvertrag im Rest des Jahres
- Möblierte Dauervermietung (3-12 Monate) — höhere Miete + flexibler als echte Dauervermietung
- Dachgeschoss = Airbnb, EG = Dauervermietung (bei MFH)
FAQ: Airbnb vs. Dauervermietung
Für Kurzzeitvermietung: Mit dem Airbnb-Rendite-Rechner berechnest du, ob sich Ferienvermietung gegenüber klassischer Langzeitmiete lohnt.
Was ist profitabler — Airbnb oder Dauervermietung?
In Top-Tourismuslagen (Sylt, München-City, Berlin Mitte): Airbnb bringt 50–150 % mehr Bruttoeinnahmen. Nach Kosten (Provision 3–5 %, Reinigung, Ausstattung, Verwaltungsaufwand): noch 20–50 % mehr als Dauervermietung. In normalen B-Stadt-Lagen ohne Tourismus: Dauervermietung oft wirtschaftlicher wegen konstanterer Auslastung.
Was sind die größten Nachteile von Airbnb?
1) Hoher Verwaltungsaufwand: Check-in/out, Reinigung, Kommunikation. 2) Genehmigungspflicht in vielen deutschen Städten (Berlin, München, Hamburg, Köln). 3) Saisonale Schwankungen: in manchen Regionen 30–60 % Auslastung in Nebensaison. 4) Plattformrisiko: Airbnb kann Konditionen ändern oder Account sperren. 5) Höherer Verschleiß durch wechselnde Gäste.
Wann sollte ich auf Dauervermietung statt Airbnb umstellen?
Wechsel zu Dauervermietung empfehlenswert wenn: 1) Auslastung unter 60 % dauerhaft, 2) neue gesetzliche Beschränkungen in deiner Stadt, 3) persönlicher Aufwand wird zu hoch (Zeit = Geld), 4) Dauermieter bieten 90 % der Airbnb-Einnahmen bei null Aufwand. Faustformel: wenn Netto-Airbnb unter 110 % der Dauermiete → wechseln.
