Die Zinsbindung läuft aus – was jetzt? Die Anschlussfinanzierung wird von vielen Immobilienbesitzern unterschätzt oder zu spät angegangen. Dabei kann man mit der richtigen Strategie viel Geld sparen.
Wann sollte man anfangen?
Mindestens 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du Angebote einholen. Mit einem Forward-Darlehen kannst du sogar 1–5 Jahre im Voraus den Zins sichern – mit einem kleinen Aufschlag.
Optionen bei der Anschlussfinanzierung
Option 1: Prolongation bei der Hausbank
Die aktuelle Bank macht automatisch ein Angebot. Bequem – aber oft nicht das günstigste. Immer Konkurrenzangebote einholen!
Option 2: Umschuldung zu einer anderen Bank
Zinsdifferenz von 0,5 % bei 200.000 € Restschuld: 1.000 €/Jahr Ersparnis. Über 10 Jahre: 10.000 € – der Aufwand der Umschuldung lohnt sich fast immer.
Option 3: Forward-Darlehen
Bis zu 5 Jahre im Voraus den Zins sichern. Kleiner Aufschlag (ca. 0,02 % pro Monat Vorlaufzeit), aber Planungssicherheit.
Verhandlungstipps
- Mindestens 3 Angebote einholen (Hausbank, Online-Bank, Vermittler)
- Restschuld und Beleihungsauslauf berechnen – guter Wert = bessere Konditionen
- Sondertilgungsrechte und Tilgungssatz von Anfang an festlegen
- Kreditvermittler nutzen – oft günstigere Konditionen als direkte Bank
Berechne deine Restschuld nach Zinsbindung jetzt mit unserem Finanzierungsrechner.
Zinssätze für Immobilienfinanzierung 2024/2025
| Zinsbindung | Zinsspanne | Empfehlung |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,2–4,0 % | Nur bei erwarteten Zinssenkungen |
| 10 Jahre | 3,6–4,4 % | Standard, gutes Gleichgewicht |
| 15 Jahre | 3,8–4,7 % | Für langfristige Planung ideal |
| 20 Jahre | 4,0–5,0 % | Maximale Sicherheit |
Finanzierungs-Vergleich: 250.000 € Darlehen
Zins 3,8 %: Rate ca. 1.208 €/Monat
Zins 4,4 %: Rate ca. 1.333 €/Monat
0,6 % Unterschied = ~12.000 € mehr über 10 Jahre
→ 3–5 Angebote einholen lohnt sich!
Tipps für die beste Finanzierung
- Mindestens 3–5 Angebote einholen (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24)
- Eigenkapital optimieren: Jeder Prozentpunkt EK-Erhöhung senkt den Zinssatz
- Sondertilgungsrecht von 5–10 % verhandeln
- Zinsbindung: Lange Bindung bei niedrigen Zinsen, kurze bei hohen
Häufige Fragen
Mindestens Kaufnebenkosten (7–12 %) plus 10–20 % des Kaufpreises.
10-Jahres-Zinssätze liegen bei 3,5–4,5 %. Genaue Höhe hängt von EK, Bonität und Objekt ab.
Ja, aber schwieriger. 2 Jahres-Steuerbescheide nötig, höheres EK verbessert die Chancen.
Was ist die Anschlussfinanzierung?
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine Restschuld — die muss neu finanziert werden. Das nennt man Anschlussfinanzierung (oder Prolongation). Sie kann bei derselben Bank (Prolongation) oder einer anderen Bank (Umschuldung) erfolgen.
Anschlussfinanzierung: Deine Optionen
| Option | Beschreibung | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Weiterfinanzierung bei gleicher Bank | Einfach, keine Wechselkosten | Oft schlechtere Konditionen |
| Umschuldung | Wechsel zu anderem Institut | Bestes Angebot am Markt | Grundbuchkosten (ca. 0,2 %) |
| Forward-Darlehen | Zins heute festschreiben, Abruf spaeter | Zinssicherheit bis zu 5 Jahre im Voraus | Forward-Aufschlag (0,01-0,03 %/Monat) |
Forward-Darlehen: Wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen sichert dir den aktuellen Zins fuer die Zukunft. Typischer Aufschlag: 0,01-0,03 % pro Monat Vorlaufzeit.
| Vorlaufzeit | Aufschlag | Jahresaufschlag |
|---|---|---|
| 12 Monate | 0,12-0,36 % | Gering |
| 24 Monate | 0,24-0,72 % | Moderat |
| 36 Monate | 0,36-1,08 % | Nur bei erwarteten Zinssteigerungen |
Rechnung: Aktueller Zins 3,8 %, Forward-Aufschlag 24 Monate 0,5 % = effektiv 4,3 %. Nur sinnvoll, wenn du erwartest, dass der Markt in 2 Jahren ueber 4,3 % liegt.
Checkliste: 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung
- Aktuelle Restschuld berechnen
- Gueltige Zinsbindung und Ablaufdatum pruefen
- Erste Vergleichsangebote einholen (3 Banken, 1 Broker)
- Forward-Darlehen bei guenstigen Konditionen in Betracht ziehen
- Eigentuemliche Wertentwicklung pruefen (beeinflusst Beleihungsauslauf)
- Ggf. Sondertilgung leisten um Restschuld zu senken
FAQ: Anschlussfinanzierung
Gut zu wissen: Ein Tilgungsplan zeigt dir genau, wie sich dein Kredit Jahr für Jahr entwickelt — inklusive Restschuld, Zinsen und Tilgungsanteil.
Wichtig: Deine Bonität beeinflusst direkt den Zinssatz, den du bekommst — schon 0,5 % Unterschied bedeuten bei 300.000 € Kredit über 10 Jahre mehr als 15.000 € Mehrkosten.
Wie lange vor Ablauf sollte ich aktiv werden?
Spatestens 12 Monate vor Ablauf, optimal 24-36 Monate — dann hast du noch die Moeglichkeit, ein Forward-Darlehen abzuschliessen. Deine Bank muss dir spaetestens 3 Monate vor Ablauf ein Angebot machen.
Muss ich bei derselben Bank bleiben?
Nein. Du kannst frei waehlen. Bei einem Bankwechsel fallen Grundbuchkosten fuer die Neubestellung der Grundschuld an (ca. 0,1-0,2 % der Restschuld). Oft ist der Zinsvorteil bei einem Wechsel groesser als diese Kosten.
