Ferienwohnung vermieten: Steuerliche Grundlagen
Wer eine Ferienwohnung vermietet, muss verschiedene Steuerarten im Blick behalten: Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, möglicherweise Umsatzsteuer, in bestimmten Fällen Gewerbesteuer — und die Abgrenzung zur Eigennutzung hat erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Grundlagen.
Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen sind grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Die Einnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert; dafür können zahlreiche Kosten als Werbungskosten abgesetzt werden:
- AfA (Abschreibung auf Gebäude und Einrichtung)
- Zinsen für Finanzierungsdarlehen
- Verwaltungskosten, Reinigung, Wartung
- Versicherungen, Grundsteuer
- Renovierungskosten
- Plattformgebühren (Airbnb, Booking.com, etc.)
Eigennutzung: Der kritische Faktor
Die steuerliche Behandlung hängt entscheidend davon ab, wie Sie die Ferienwohnung nutzen:
| Nutzungsmodell | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Ausschließlich vermietet (keine Eigennutzung) | Alle Werbungskosten zu 100 % absetzbar |
| Gemischte Nutzung (eigen + vermietet) | Kostenaufteilung nach Verhältnis Vermietungs-/Eigennutzungstage — nur anteiliger Abzug |
| Überwiegend Eigennutzung | Vermutung der Liebhaberei — Verluste möglicherweise nicht anerkannt |
Liebhaberei: Das größte steuerliche Risiko
Das Finanzamt prüft bei Ferienwohnungen, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht oder ob es sich um "Liebhaberei" handelt. Bei Liebhaberei werden Verluste steuerlich nicht anerkannt. Die Vermutung der Liebhaberei entsteht, wenn:
- Die Wohnung überwiegend oder ausschließlich selbst genutzt wird
- Dauerhaft Verluste entstehen ohne realistische Gewinnaussicht
- Kein ernsthafter Vermarktungsversuch unternommen wird
Tipp: Dokumentieren Sie Vermietungsbemühungen, Insertionszeiten und Auslastungsquoten sorgfältig.
Umsatzsteuer: Wann bin ich umsatzsteuerpflichtig?
Kurzfristige Vermietung (unter 6 Monate) ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Ausnahmen:
- Jahresumsatz unter 22.000 € (Kleinunternehmerregelung § 19 UStG) → keine USt-Pflicht
- Überschreiten Sie die Grenze, müssen Sie 7 % Umsatzsteuer auf Einnahmen abführen (ermäßigter Satz für Beherbergung)
- Aber: Mit USt-Pflicht können Sie Vorsteuer aus Renovierungen, Möbelkauf etc. zurückfordern
| Jahresumsatz | Regelung | Auswirkung |
|---|---|---|
| Unter 22.000 € | Kleinunternehmer | Keine USt, kein Vorsteuerabzug |
| 22.000 – 100.000 € | USt-pflichtig (opt. Kleinunternehmer) | 7 % USt auf Einnahmen, Vorsteuer möglich |
| Über 100.000 € | Regelbesteuerung | 7 % USt, voller Vorsteuerabzug |
Gewerbesteuer: Wann wird's gewerblich?
Reine Vermietung ist keine gewerbliche Tätigkeit — Gewerbesteuer fällt nicht an. Ausnahme: Sie bieten hotelanalyse Zusatzleistungen an (Frühstück, tägliche Reinigung, Wäscheservice etc.), die über normale Nebenleistungen hinausgehen. Dann kann das Finanzamt gewerbliche Einkünfte annehmen — mit Gewerbesteuerfolge.
Für die Renditeberechnung Ihrer Ferienwohnung nutzen Sie den Mietrendite-Rechner und vergleichen Sie mit einer regulären Dauermiete mit dem Cashflow-Rechner.
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
Für Kurzzeitvermietung: Mit dem Airbnb-Rendite-Rechner berechnest du, ob sich Ferienvermietung gegenüber klassischer Langzeitmiete lohnt.
FAQ: Ferienwohnung Steuern
Muss ich Einnahmen aus Airbnb versteuern?
Ja — alle Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung sind steuerpflichtig und in der Steuererklärung anzugeben. Airbnb meldet Daten teilweise an Finanzbehörden.
Kann ich alle Kosten der Ferienwohnung absetzen?
Nur wenn Sie ausschließlich vermieten. Bei gemischter Nutzung werden die Kosten anteilig nach Vermietungs-/Eigennutzungstagen aufgeteilt.
Was bedeutet Liebhaberei steuerlich?
Wenn das Finanzamt keine Gewinnerzielungsabsicht sieht, werden Verluste nicht anerkannt. Das betrifft häufig Ferienwohnungen, die überwiegend selbst genutzt werden.
Brauche ich einen Steuerberater?
Bei Ferienwohnungen empfohlen — die Abgrenzung zwischen Liebhaberei, gemischter Nutzung und echter Vermietung ist komplex und wird oft falsch gehandhabt.
