Bei Fix & Flip ist die Kalkulation entscheidend. Unterschätzte Kosten vernichten den Gewinn. Hier eine vollständige Aufstellung aller Kostenpositionen – mit Checkliste.
Kosten beim Kauf
- Kaufpreis der Immobilie
- Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
- Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %)
- Maklercourtage Kauf (0–3,57 %)
- Gutachterkosten (optional, 500–1.500 €)
Finanzierungskosten
- Zinsen Brückenkredit: 6–9 % p.a. auf das Darlehen
- Bereitstellungszinsen
- Bankgebühren, Schätzgebühren
Faustregel: Bei 200.000 € Kredit und 8 % Jahreszins für 9 Monate: 12.000 € Zinskosten.
Renovierungskosten
- Handwerkerkosten (Material + Lohn)
- Baugenehmigungen (wenn nötig)
- Architekten-/Planerkosten
- Entsorgungskosten (Schutt, Altlasten)
- Möblierung/Staging für Verkauf
Wichtig: Immer 15–20 % Puffer einplanen. Renovierungen dauern länger und kosten mehr als geplant – fast ohne Ausnahme.
Haltekosten
- Grundsteuer anteilig
- Versicherungen
- Strom, Heizung (Frostschutz etc.)
Verkaufskosten
- Maklercourtage (3–6 %)
- Home Staging / Profifotografie (500–2.000 €)
- Energieausweis (200–500 €)
- Notar (trägt normalerweise Käufer)
Steuern
- Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf Gewinn, bis 45 %)
- Gewerbesteuer bei gewerblichem Grundstückshandel
Checkliste Fix & Flip Kalkulation
- Kaufpreis + alle Nebenkosten erfasst
- Renovierungskosten mit 20 % Puffer geplant
- Finanzierungszinsen für gesamte Haltezeit einkalkuliert
- Verkaufskosten berücksichtigt
- Spekulationssteuer einkalkuliert
- Mindestmarge 15 % auf Verkaufspreis eingeplant
Nutze unseren Fix & Flip Rechner für die vollständige Kalkulation.
Fix & Flip Kalkulation: Die wichtigsten Kennzahlen
| Kennzahl | Formel | Richtwert |
|---|---|---|
| Bruttomarge | (Verkaufspreis − Kaufpreis) ÷ Kaufpreis | 20–35 % |
| Net-Marge | Bruttomarge − Reno − Finanzierung − Steuern | 10–20 % |
| ROI auf EK | Net-Gewinn ÷ eingesetztes Eigenkapital | 30–60 %/Jahr |
| 70er-Regel | Max. KP = 70 % ARV − Renovierungskosten | Orientierungswert |
Fix & Flip Beispielprojekt
Kaufpreis: 150.000 € | Renovierung: 35.000 €
Finanzierungskosten (12 Monate, 6 %): 9.000 €
Nebenkosten Kauf+Verkauf: 22.000 €
Zielverkaufspreis: 260.000 €
Nettogewinn: ~44.000 € (vor Steuern)
ROI auf 50.000 € EK: 88 % in 12 Monaten
Wo findet man Fix & Flip Objekte?
- Zwangsversteigerungen: zvg-portal.de — oft unter Marktwert
- ImmoScout „Langsläufer“: 60+ Tage inseriert = Verkaufsdruck
- Direktansprache: Eigentümer vernachlässigter Objekte kontaktieren
- Nachlassverwaltungen: Notare, Insolvenzverwalter
Häufige Fragen
Mindestens 25–35 % des Gesamtvolumens (Kauf + Renovierung).
Kauf bis Verkauf: 6–18 Monate. 20 % Zeitpuffer immer einplanen.
Ab mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren — dann volle Steuerpflicht. Details →
Fix & Flip: Alle Kosten vollständig berechnen
Der Fehler der meisten Anfänger: Sie berechnen nur Kaufpreis und Renovierung. Aber es gibt 5 Kostenkategorien, die alle vollständig in die Kalkulation müssen.
Die 5 Kostenkategorien im Überblick
| Kategorie | Typischer Anteil am Kaufpreis | Enthält |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | 7-10 % | Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler |
| Renovierungskosten | 10-25 % (je nach Zustand) | Material + Handwerker + Eigenleistung-Puffer |
| Finanzierungskosten | 2-5 % p.a. | Zinsen, Bereitstellung, Kontoführung |
| Haltekosten | 0,5-1 % p.a. | Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten |
| Verkaufskosten | 3-6 % | Makler, Verhandlungspuffer, Notar (Käuferseite) |
Vollständige Kostentabelle: Beispiel 220.000 € Kaufpreis (NRW)
| Position | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 220.000 € |
| Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %) | 6,5 % | 14.300 € |
| Notar + Grundbuch | 1,5-2 % | 3.300-4.400 € |
| Maklerprovision Kauf (3,57 %) | 3,57 % | 7.854 € |
| Summe Kaufnebenkosten | ~12 % | 25.454-26.554 € |
| Renovierung (Küche, Bad, Böden, Farbe) | — | 28.000 € |
| Renovierungspuffer 15 % | — | 4.200 € |
| Brückenkredit 8 % auf 200k, 8 Monate | — | 10.667 € |
| Grundsteuer + Versicherung, 8 Monate | — | 1.200 € |
| Maklerprovision Verkauf (3,57 %) | — | 9.800 € (auf 274k) |
| Gesamtkosten | — | 299.321 € |
| Zielverkaufspreis | — | 274.000 € |
| Gewinn vor Steuern | — | -25.321 € (Verlust!) |
Fazit: Bei NRW mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und einem Kaufpreis ohne ausreichenden Rabatt läuft man schnell ins Minus. In Bayern (3,5 %) würden ca. 6.600 € weniger Kaufnebenkosten anfallen — ein erheblicher Unterschied.
Kostensparende Maßnahmen
- Bayern/Sachsen kaufen: 3,5 % Grunderwerbsteuer statt 6,5 % NRW = bis zu 6.500 € Ersparnis auf 200k
- Ohne Makler kaufen: Off-Market-Deals sparen 3-6 % Provision = bis 12.000 €
- Eigenleistung bei kosmetischen Arbeiten: Streichen, Böden selbst verlegen → 3.000-8.000 € Ersparnis
- Materialpreise direkt: Baustoffhändler statt Baumarkt, eigene Musterabnahmen
- Schnell verkaufen: Jeder Monat Brückenkredit kostet ~1.000-1.500 € Zinsen
FAQ: Fix & Flip Kosten
Wie hoch sind die Renovierungskosten typischerweise?
Kosmetische Renovierung (Böden, Streichen, Bad-Teilsanierung): 500-1.000 €/m². Vollsanierung (Elektrik, Heizung, Bäder, Küche): 1.500-3.000 €/m². Kernrentvierung mit Grundrissänderung: 2.000-4.000 €/m². Immer 15-20 % Puffer einplanen.
Welche Kosten werden oft vergessen?
Häufig unterschätzte Kosten: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %) + Notar/Grundbuch (2 %), Bereitstellungszinsen bei Brückenkredit, Zwangsentlüftung/Asbest-Sanierung bei Altbau, WEG-Sonderumlage, Leerstandskosten während Renovierung und Zeit für Eigenleistung.
Lohnt sich Fix & Flip mit wenig Eigenkapital?
Schwierig. Mindestens 20-25 % EK plus alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital sind nötig. Bei nur 10 % EK + Nebenkosten aus FK sind Zinskosten und Risiken sehr hoch. Die meisten Profi-Flippers nutzen 30-40 % Eigenkapital pro Deal.
