Fix & Flip ohne Eigenkapital finanzieren – geht das? Welche Finanzierungsformen gibt es, und was kosten sie wirklich? Hier ein Überblick über alle Optionen.
Option 1: Brückenkredit (Bridging Loan)
Der Brückenkredit ist das klassische Fix & Flip-Finanzierungsinstrument. Er wird für kurze Laufzeiten (6–24 Monate) gewährt und ist deutlich teurer als normale Baufinanzierungen.
- Zinssatz: 6–10 % p.a.
- Laufzeit: flexibel, oft 6–18 Monate
- Beleihungsauslauf: oft 60–70 % des Kaufpreises
- Vorteil: Schnelle Abwicklung, flexible Rückzahlung
Option 2: Eigenkapital
Wer ausreichend Eigenkapital hat, spart sich Zinskosten und ist unabhängiger. Nachteil: Kapital ist gebunden und steht für andere Investments nicht zur Verfügung.
Option 3: Privatdarlehen
Darlehen von Familie, Freunden oder Privatinvestoren. Oft günstigere Konditionen als Banken, aber erfordert klare Verträge und birgt Beziehungsrisiken.
Option 4: Projektfinanzierung durch Bauträger-Netzwerk
Erfahrene Flippers arbeiten manchmal mit Investoren zusammen: Investor bringt Kapital, Flipper bringt Know-how und Arbeit. Gewinn wird geteilt.
Was zählt wirklich
Die Finanzierungskosten direkt in den ROI einrechnen. Berechne mit unserem Fix & Flip Rechner, wie die Finanzierungskosten deine Gesamtrendite beeinflussen.
Fix & Flip Kalkulation: Die wichtigsten Kennzahlen
| Kennzahl | Formel | Richtwert |
|---|---|---|
| Bruttomarge | (Verkaufspreis − Kaufpreis) ÷ Kaufpreis | 20–35 % |
| Net-Marge | Bruttomarge − Reno − Finanzierung − Steuern | 10–20 % |
| ROI auf EK | Net-Gewinn ÷ eingesetztes Eigenkapital | 30–60 %/Jahr |
| 70er-Regel | Max. KP = 70 % ARV − Renovierungskosten | Orientierungswert |
Fix & Flip Beispielprojekt
Kaufpreis: 150.000 € | Renovierung: 35.000 €
Finanzierungskosten (12 Monate, 6 %): 9.000 €
Nebenkosten Kauf+Verkauf: 22.000 €
Zielverkaufspreis: 260.000 €
Nettogewinn: ~44.000 € (vor Steuern)
ROI auf 50.000 € EK: 88 % in 12 Monaten
Wo findet man Fix & Flip Objekte?
- Zwangsversteigerungen: zvg-portal.de — oft unter Marktwert
- ImmoScout „Langsläufer“: 60+ Tage inseriert = Verkaufsdruck
- Direktansprache: Eigentümer vernachlässigter Objekte kontaktieren
- Nachlassverwaltungen: Notare, Insolvenzverwalter
Häufige Fragen
Mindestens 25–35 % des Gesamtvolumens (Kauf + Renovierung).
Kauf bis Verkauf: 6–18 Monate. 20 % Zeitpuffer immer einplanen.
Ab mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren — dann volle Steuerpflicht. Details →
Brückenkredit für Fix & Flip: Wie er funktioniert
Ein Brückenkredit (auch Bridge Loan oder Überbrückungsfinanzierung) ist ein kurzfristiger Kredit für die Zeit zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie. Er ist das Standard-Werkzeug von Fix & Flip-Investoren.
Brückenkredit vs. klassische Baufinanzierung
| Merkmal | Brückenkredit | Klassische Finanzierung |
|---|---|---|
| Laufzeit | 3-24 Monate | 10-30 Jahre |
| Zinssatz | 5-12 % p.a. | 3,5-5 % p.a. |
| Tilgung | Endfällig (Einmalzahlung) | Monatliche Annuität |
| Bearbeitungszeit | 1-2 Wochen | 4-8 Wochen |
| Verwendung | Kauf + Renovation | Kauf + ggf. Modernisierung |
| Eignung Fix & Flip | Ideal | Ungeeignet (zu starr) |
Brückenkredit: Wer gibt ihn und was kostet er?
| Kreditgeber | Zinssatz | Max. LTV | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Deutsche Hausbank / Sparkasse | 5-7 % | 60-70 % | Lange Prüfung, konservativ |
| Proptech-Plattformen (Exporo, etc.) | 7-10 % | 65-75 % | Schneller, digital |
| Private Kreditgeber | 8-14 % | 60-80 % | Flexibel, kein Scoring |
| Hard Money Lender (selten DE) | 10-15 % | 70-80 % | Asset-basiert, kein Einkommenscheck |
Brückenkredit-Kalkulation: Beispiel
Kaufpreis 200.000 €, Renovierung 30.000 €, Verkauf nach 8 Monaten:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Brückenkredit (75 % LTV, 8 % Zins) | 172.500 € / 8 Monate |
| Zinskosten gesamt | 9.200 € |
| Bereitstellungsgebühr (1-2 %) | 1.725-3.450 € |
| Eigenes EK (25 % + Nebenkosten) | 50.000 + 16.000 = 66.000 € |
| Finanzierungskosten gesamt | ca. 11.000-12.500 € |
Risiken beim Brückenkredit
- Laufzeit-Überschreitung: Wenn Verkauf länger dauert → Zinsen laufen weiter, teuer
- Marktpreisrückgang: Kann Verkauf unterhalb Zielpreis erzwingen
- Renovierungsüberschreitung: Ohne Reserve wird EK aufgebraucht
- Keine Anschlussfinanzierung: Kredit endet — Objekt muss weg
Tipp: Immer 3-4 Monate Puffer einplanen. Besser: Kredit mit 12 Monaten aufnehmen, auch wenn du 6 Monate planst.
FAQ: Fix & Flip Finanzierung
Gut zu wissen: Ein Tilgungsplan zeigt dir genau, wie sich dein Kredit Jahr für Jahr entwickelt — inklusive Restschuld, Zinsen und Tilgungsanteil.
Wichtig: Deine Bonität beeinflusst direkt den Zinssatz, den du bekommst — schon 0,5 % Unterschied bedeuten bei 300.000 € Kredit über 10 Jahre mehr als 15.000 € Mehrkosten.
Was ist ein Brückenkredit und wie funktioniert er bei Fix & Flip?
Ein Brückenkredit ist eine kurzfristige Finanzierung (6–18 Monate) für die Phase zwischen Kauf und Verkauf des Objekts. Zinsen: 4–8 % p.a., oft ohne Tilgung (nur Zinsen zahlen). Tilgung aus Verkaufserlös. Wird eingesetzt wenn: kein klassisches Bankdarlehen möglich (zu kurze Laufzeit, Sanierungsobjekt), schnelle Kaufabwicklung nötig.
Wie finanziere ich das erste Fix & Flip Projekt?
Klassische Wege: 1) Eigenes Eigenkapital (60–70 % des Kaufpreises + Reno), 2) Privatdarlehen (Freunde/Familie), 3) Brückenkredit von Spezialfinanciers (Exporo, Engel & Völkers Finance), 4) Partnerschaft (du bringst Know-How, Partner das Kapital). Hürde für Erstkäufer: Banken geben oft keinen klassischen Kredit für Sanierungsobjekte ohne Vermietungsabsicht.
Wie berechne ich den maximalen Kreditbetrag für ein Fix & Flip Projekt?
Maximaler Kredit = ARV × 70 % − Renovierungskosten. Beispiel: ARV 350.000 €, Reno 60.000 €: Max. Kredit = 245.000 − 60.000 = 185.000 €. Wenn Kaufpreis 160.000 €: Kreditbedarf 160.000 + 60.000 = 220.000 €. Lücke: 35.000 € aus Eigenkapital oder zweitem Darlehen. Immer Kaufnebenkosten separat aus EK einplanen!
