Fix & Flip klingt verlockend: Wohnung kaufen, schnell renovieren, mit Gewinn verkaufen. Doch viele Einsteiger unterschätzen die Komplexität. Dieser Leitfaden zeigt dir, was du wirklich brauchst.
Schritt 1: Die richtige Immobilie finden
Das ist die schwierigste Aufgabe. Du suchst Immobilien, die: (Fix & Flip: Alle Kosten richtig kalkulieren (mit C) (Fix & Flip Immobilien finden: Die besten Quellen f)
- Unter Marktwert angeboten werden (Scheidung, Erbfall, Liquiditätsdruck)
- Sanierungsbedürftig, aber nicht strukturell beschädigt sind
- In einer Lage mit zahlungskräftiger Käufergruppe liegen
Quellen: Zwangsversteigerungen, Erbengemeinschaften, Off-Market-Netzwerke, Direktansprache von Eigentümern.
Schritt 2: Alle Kosten realistisch kalkulieren
Die meisten Fehler passieren in der Kalkulation. Unterschätze nie:
- Renovierungskosten (immer 15–20 % Puffer einplanen)
- Finanzierungskosten (Brückenkredit: 6–8 % p.a.)
- Kaufnebenkosten (6–12 %)
- Verkaufskosten (Makler 3–6 %)
- Spekulationssteuer (bis zu 45 % auf den Gewinn!)
Nutze unseren Fix & Flip Rechner für die vollständige Kalkulation.
Schritt 3: Renovierung schnell durchführen
Zeit ist Geld – buchstäblich. Jeder Monat Haltezeit kostet Zinsen. Deshalb:
- Handwerker vorab beauftragen, nicht erst nach dem Kauf suchen
- Gewerk-Koordination von Anfang an planen
- Nur wertsteigernde Renovierungen machen (Küche, Bad, Böden, Fassade)
- Keine Luxussanierung für die Lage
Schritt 4: Verkauf professionell vorbereiten
- Professionelle Fotos und Home Staging
- Marktpreis realistisch ansetzen
- Verkaufsstrategie: Makler vs. privat (je nach Markt)
- Energieausweis und Unterlagen rechtzeitig bereitstellen
Checkliste für Einsteiger
- Mindestens 3 vergleichbare Objekte kalkuliert
- Handwerkernetz aufgebaut
- Finanzierung (Brückenkredit) vorab geregelt
- Steuerberater konsultiert
- Exit-Strategie für den Fall eines schlechten Marktes geplant
Fix & Flip Kalkulation: Die wichtigsten Kennzahlen
| Kennzahl | Formel | Richtwert |
|---|---|---|
| Bruttomarge | (Verkaufspreis − Kaufpreis) ÷ Kaufpreis | 20–35 % |
| Net-Marge | Bruttomarge − Reno − Finanzierung − Steuern | 10–20 % |
| ROI auf EK | Net-Gewinn ÷ eingesetztes Eigenkapital | 30–60 %/Jahr |
| 70er-Regel | Max. KP = 70 % ARV − Renovierungskosten | Orientierungswert |
Fix & Flip Beispielprojekt
Kaufpreis: 150.000 € | Renovierung: 35.000 €
Finanzierungskosten (12 Monate, 6 %): 9.000 €
Nebenkosten Kauf+Verkauf: 22.000 €
Zielverkaufspreis: 260.000 €
Nettogewinn: ~44.000 € (vor Steuern)
ROI auf 50.000 € EK: 88 % in 12 Monaten
Wo findet man Fix & Flip Objekte?
- Zwangsversteigerungen: zvg-portal.de — oft unter Marktwert
- ImmoScout „Langsläufer“: 60+ Tage inseriert = Verkaufsdruck
- Direktansprache: Eigentümer vernachlässigter Objekte kontaktieren
- Nachlassverwaltungen: Notare, Insolvenzverwalter
Häufige Fragen
Mindestens 25–35 % des Gesamtvolumens (Kauf + Renovierung).
Kauf bis Verkauf: 6–18 Monate. 20 % Zeitpuffer immer einplanen.
Ab mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren — dann volle Steuerpflicht. Details →
Fix & Flip für Einsteiger: Der komplette Leitfaden
Fix & Flip ist eine der aktivsten Immobilienstrategien — aber auch eine der riskantesten für Anfänger. Dieser Guide zeigt, wie du richtig startest, ohne teures Lehrgeld zu zahlen.
Was ist Fix & Flip?
Fix & Flip bedeutet: Renovierungsbedürftige Immobilie kaufen → renovieren → mit Gewinn verkaufen. Der Gewinn entsteht durch:
- Günstigem Einkauf unter Marktwert
- Wertsteigerung durch Renovierung
- Clevere Vermarktung an den richtigen Käufer
Schritt-für-Schritt: Dein erster Fix & Flip Deal
| Schritt | Was tun | Zeitraum |
|---|---|---|
| 1. Markt lernen | 100 Angebote in deiner Zielregion analysieren, KPF + Rendite berechnen | 4-8 Wochen |
| 2. Netzwerk aufbauen | Handwerker, Makler, Baufinancier kennenlernen | Parallel |
| 3. Budget festlegen | EK + Brückenkredit-Potenzial bestimmen | 1 Woche |
| 4. Deal-Suche | Zwangsversteigerungen, eBay, Off-Market, Makler | Laufend |
| 5. Due Diligence | Gutachter + WEG-Protokolle + Vergleichspreise | 1-2 Wochen |
| 6. Finanzierung sichern | Brückenkredit beantragen | 1-2 Wochen |
| 7. Kaufen | Notartermin | 2-4 Wochen nach Einigung |
| 8. Renovieren | Projekt management, Qualitätskontrolle | 2-5 Monate |
| 9. Verkaufen | Professionelle Fotos, Makler oder direkt | 4-8 Wochen |
| 10. Steuern | Steuerberater, Gewinn korrekt deklarieren | Nach Verkauf |
Mindestvoraussetzungen für deinen ersten Deal
- Eigenkapital: Mindestens 50.000-80.000 € (Kaufnebenkosten + Brückenkredit-Eigenanteil)
- Zeitbudget: Mindestens 10-15 Stunden/Woche für Suche, Management, Vermarktung
- Netzwerk: Mindestens 1-2 verlässliche Handwerker mit freien Kapazitäten
- Steuerberater: Vor dem ersten Deal konsultieren
- Risikobereitschaft: Erster Deal kann schieflaufen — nur Kapital einsetzen, das du verlieren kannst
Die 3 häufigsten Anfängerfragen
Muss ich Handwerker sein, um Fix & Flip zu machen?
Nein. Die meisten erfolgreichen Flippers managen Handwerker, sie führen sie nicht selbst aus. Wichtig ist Projekterfahrung, Qualitätsbewusstsein und ein gutes Netzwerk. Eigenleistung kann Kosten senken, ist aber nicht zwingend.
Wie viel Gewinn sollte ich pro Deal anstreben?
Als Einsteiger: mindestens 15.000-20.000 € Nettogewinn nach Steuern — sonst lohnt sich der Aufwand nicht. Profis streben 20-30 % ROI auf das eingesetzte EK an.
Was wenn ich den Verkaufspreis nicht erreiche?
Plan B muss immer existieren: Kann das Objekt auch vermietet werden? Wenn ja, welche Mietrendite? Ein rentables Mietobjekt als Backup schützt vor Zwangsverkäufen unter Wert.
