Die größte Herausforderung bei Fix & Flip: die richtige Immobilie finden. Auf dem normalen Markt gibt es kaum günstige Objekte mit Aufwertungspotenzial. Hier die besten alternativen Quellen.
Quelle 1: Zwangsversteigerungen
Beim Amtsgericht kannst du Termine für Zwangsversteigerungen einsehen (zvg.de). Objekte werden oft 20–30 % unter Marktwert versteigert. Wichtig: vorher besichtigen (soweit möglich), Gutachten lesen, Mindestgebot kennen.
Risiko: Keine Gewährleistung, Mieter können in der Immobilie leben, Zustand oft unklar.
Quelle 2: Nachlassimmobilien / Erbengemeinschaften
Erbengemeinschaften wollen oft schnell verkaufen. Über Nachlasspfleger oder Anwaltskanzleien kann man Kontakt aufnehmen. Oft sind die Immobilien günstig, aber unsaniert.
Quelle 3: Off-Market-Netzwerk
Der effektivste Weg für erfahrene Investoren: direktes Netzwerk zu Maklern, Hausverwaltern, Notaren und Rechtsanwälten, die frühzeitig von Verkaufswünschen erfahren. Off-Market = keine Mitbewerber.
Quelle 4: Direktansprache
Anschreiben von Eigentümern sanierungsbedürftiger Häuser (erkennbar an Zustand). Das erfordert Recherche und Mut – kann aber die günstigsten Deals liefern.
Quelle 5: Portale mit Filter „Renovierungsbedarf"
ImmobilienScout24, Immowelt und Ebay Kleinanzeigen haben Filteroptionen für Renovierungsbedarf. Hier findest du Objekte, die normalen Käufern zu viel Arbeit sind.
Checkliste: Objekt vor dem Kauf prüfen
- Renovierungskosten grob geschätzt
- Kaufpreisfaktor nach Renovierung berechnet
- Vergleichswerte für Verkaufspreis recherchiert
- Finanzierung vorab gesichert
- Gutachter beauftragt (bei größeren Objekten)
Rendite vorab kalkulieren mit unserem Fix & Flip Rechner.
Fix & Flip Kalkulation: Die wichtigsten Kennzahlen
| Kennzahl | Formel | Richtwert |
|---|---|---|
| Bruttomarge | (Verkaufspreis − Kaufpreis) ÷ Kaufpreis | 20–35 % |
| Net-Marge | Bruttomarge − Reno − Finanzierung − Steuern | 10–20 % |
| ROI auf EK | Net-Gewinn ÷ eingesetztes Eigenkapital | 30–60 %/Jahr |
| 70er-Regel | Max. KP = 70 % ARV − Renovierungskosten | Orientierungswert |
Fix & Flip Beispielprojekt
Kaufpreis: 150.000 € | Renovierung: 35.000 €
Finanzierungskosten (12 Monate, 6 %): 9.000 €
Nebenkosten Kauf+Verkauf: 22.000 €
Zielverkaufspreis: 260.000 €
Nettogewinn: ~44.000 € (vor Steuern)
ROI auf 50.000 € EK: 88 % in 12 Monaten
Wo findet man Fix & Flip Objekte?
- Zwangsversteigerungen: zvg-portal.de — oft unter Marktwert
- ImmoScout „Langsläufer“: 60+ Tage inseriert = Verkaufsdruck
- Direktansprache: Eigentümer vernachlässigter Objekte kontaktieren
- Nachlassverwaltungen: Notare, Insolvenzverwalter
Häufige Fragen
Mindestens 25–35 % des Gesamtvolumens (Kauf + Renovierung).
Kauf bis Verkauf: 6–18 Monate. 20 % Zeitpuffer immer einplanen.
Ab mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren — dann volle Steuerpflicht. Details →
Wo findet man Fix & Flip Objekte?
Die Suche nach geeigneten Fix & Flip-Objekten ist die schwierigste Aufgabe. Günstige Schrottimmobilien mit Potenzial tauchen selten auf Immoscout auf — wer dort kauft, zahlt meist Marktpreise ohne Marge.
Die 8 besten Quellen für Fix & Flip Deals
| Quelle | Qualität | Aufwand | Konkurrenz |
|---|---|---|---|
| Zwangsversteigerungen (Amtsgericht) | Sehr gut | Hoch | Mittel |
| Nachlassgerichte / Erbschaften | Sehr gut | Sehr hoch | Gering |
| Direktansprache (Briefe/Flyer) | Gut | Sehr hoch | Gering |
| Maklernetzwerk (Off-Market) | Gut | Mittel (Beziehungen) | Gering |
| Immoscout / Immowelt | Mittel | Gering | Sehr hoch |
| eBay Kleinanzeigen | Gut | Mittel | Mittel |
| Banken (NPL-Portfolios) | Sehr gut | Sehr hoch | Gering |
| Hausverwaltungen | Gut | Hoch (Netzwerk) | Gering |
Zwangsversteigerungen: Schritt für Schritt
- zvg.de — die offizielle Datenbank aller deutschen Amtsgerichte
- Filter: Region, Objektart, Verkehrswert
- Gutachten herunterladen (öffentlich einsehbar)
- Objekt besichtigen (soweit möglich — oft Innen nicht zugänglich)
- Bieterlimit berechnen: max. Verkehrswert × 0,70 − Renovierung − Nebenkosten
- Versteigerungstermin: 10 % Sicherheitsleistung bar/SEPA mitbringen
- Zuschlag erhalten → dann erst wirklich kaufen
Achtung: Bei Zwangsversteigerungen kaufst du "wie besehen" — kein Rücktrittsrecht, keine Gewährleistung. Innenbesichtigung vorher oft nicht möglich. Hohe Sorgfalt notwendig.
Direktansprache per Brief: So funktioniert's
Profi-Flippers schreiben direkt Eigentümer von vernachlässigten Immobilien an:
- Zielgruppe: Alte Häuser mit offensichtlichem Sanierungsstau, verwilderte Gärten, leer stehende Gebäude
- Grundbucheinsicht beim Amtsgericht (kostenpflichtig): Eigentümer ermitteln
- Persönlicher Brief: "Ich interessiere mich für Ihr Haus. Falls Sie verkaufen wollen, melde ich mich gerne."
- Conversion-Rate: 1-3 % der angeschriebenen Eigentümer antworten — aber: keine Konkurrenz, direkte Verhandlung
Worauf achten beim Deal-Screening?
- Mindest-Renovierungsbedarf: optisch-kosmetisch ist am besten (Böden, Küche, Bad, Farbe)
- Strukturelle Mängel (Statik, Dach, Keller) = hohes Risiko, nur mit Erfahrung
- Lage: Käufer am Zielort vorhanden? Vergleichspreise prüfen
- Grundriss: Grundriss-Veränderungen (Wandabriss, Balkon) = Genehmigungspflicht, teuer
- Schuldenlast: Ältere Grundschulden im Grundbuch — werden beim Kauf meist übertragen
FAQ: Fix & Flip Objekte finden
Wo finde ich unterbewertete Immobilien für Fix & Flip?
Beste Quellen: 1) Zwangsversteigerungen (zvg-portal.de, argetra.de — oft 20–40 % unter Marktwert), 2) Nachlassgerichte/Erbengemeinschaften (Notare kennen oft druckbehaftete Verkäufe), 3) Immoscout24 "Preisreduzierte Objekte", 4) eBay Kleinanzeigen (Privatverkäufe ohne Makler-Aufschlag), 5) Direktmailings an Eigentümer in gewünschten Lagen.
Wie erkenne ich ein gutes Fix & Flip Objekt?
Merkmale eines attraktiven Flip-Objekts: klarer Sanierungsbedarf (kosmetisch oder moderat), strukturell einwandfrei (Statik, Dach, Keller trocken), gute Lage (Nachfrage für den Wiederverkauf), Kaufpreis nach 70 %-Regel passend. Rote Flaggen: Schimmelbefall, Asbestsanierung nötig, Grundriss schwer veränderbar, Nachbarschaft mit schlechter Reputation.
Wie wichtig ist das Netzwerk beim Fix & Flip?
Entscheidend. Die besten Fix & Flip-Deals kommen off-market über: Makler mit Sanierungsobjekt-Spezialisierung, Handwerker-Netzwerk (Trockenbauer hört von Eigentümer der verkaufen will), Notare (kennen Erbschaftsverkäufe), lokale Immobilien-Investoren-Gruppen (Xing, Meetup, lokale Stammtische). Off-Market = weniger Konkurrenz = bessere Einkaufspreise.
