Grundbuch: Das müssen Immobilienkäufer wissen
Das Grundbuch ist das offizielle Register für Immobilieneigentum – geführt vom Amtsgericht am Standort der Immobilie. Jede Immobilie hat ein eigenes Grundbuchblatt. Wer eine Immobilie kauft, sollte es kennen: Denn darin stehen alle Lasten, Rechte und Beschränkungen, die mit dem Kauf auf Sie übergehen.
Aufbau des Grundbuchs: Die 4 Teile
| Teil | Inhalt |
|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band, Blatt-Nummer |
| Bestandsverzeichnis | Flurstück, Flur, Gemarkung, Lage, Größe |
| Abteilung I | Eigentümer (Name, Wohnort, Eigentumsanteil) |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten |
| Abteilung III | Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken) |
Abteilung II: Was hier stehen kann
Abteilung II enthält Lasten, die Sie beim Kauf übernehmen. Einige erlöschen mit dem Kauf, andere bleiben bestehen:
- Wegerecht/Leitungsrecht: Nachbar darf Grundstück betreten oder Leitungen verlegen – bleibt!
- Nießbrauchrecht: Vorheriger Eigentümer darf Wohnung sein Leben lang nutzen – bleibt!
- Vorkaufsrecht: Gemeinde oder Person hat Vorrang beim Kauf – läuft ab
- Auflassungsvormerkung: Käufer hat Kaufanspruch eingetragen – erlischt nach Kauf
- Denkmalschutz: Objekt ist unter Denkmalschutz – bleibt!
Abteilung III: Grundpfandrechte
Grundpfandrechte sichern Bankkredite. Beim Kauf werden sie in der Regel gelöscht:
- Grundschuld: Bank hat Sicherungsrecht – wird nach Kaufpreiszahlung gelöscht
- Hypothek: Ältere Form, seltener – erlischt nach Zahlungseingang
- Rentenschuld: Sehr selten, historisch – prüfen
Wichtig: Nicht jede Grundschuld in Abt. III wird automatisch gelöscht. Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag die Löschung vereinbart ist!
Grundbucheinsicht: Wer darf?
Das Grundbuch ist nicht öffentlich zugänglich – aber Interessenten können Einsicht verlangen:
- Eigentümer: Jederzeit
- Kaufinteressenten: Mit Nachweis des berechtigten Interesses (Kaufabsicht)
- Banken: Bei Finanzierungsanfragen
- Anwälte/Notare: Im Auftrag ihrer Mandanten
Auflassungsvormerkung: Ihr wichtigster Schutz
Sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, sollte sofort eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Diese schützt Sie vor:
- Doppelverkauf (Verkäufer verkauft an zwei Käufer)
- Zwangsversteigerung des Verkäufers
- Eintragung neuer Grundschulden durch den Verkäufer
Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung sofort nach dem Termin – prüfen Sie, ob er das wirklich macht.
FAQ: Grundbuch
Kostet die Grundbucheinsicht etwas?
Ja – ca. 10–20 € für eine beglaubigte Kopie. Beim Notar ist die Einsicht im Rahmen des Kaufvertrags eingeschlossen.
Wie lange dauert die Umschreibung ins Grundbuch?
4–8 Wochen nach Kaufpreiszahlung. In manchen Amtsgerichten länger.
Bin ich Eigentümer bevor die Umschreibung erfolgt?
Rechtlich nein – Eigentümer werden Sie erst mit Grundbucheintrag. Aber Besitz (Schlüssel) haben Sie meist ab Kaufpreiszahlung.
Mehr Recht: Kaufvertrag erklärt | Notartermin Ablauf | Renditerechner
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