Landkreis Kelheim: Immobilienmarkt zwischen Donau und Hallertau
Kelheim verbindet historische Bedeutung (Befreiungshalle, Donaudurchbruch) mit wirtschaftlicher Stärke. Der Landkreis mit rund 125.000 Einwohnern profitiert von seiner Lage zwischen den Wachstumsmotoren Regensburg und Ingolstadt — ohne deren Preisniveau zu erreichen.
Kaufpreise und Renditen 2024
| Gemeinde | Kaufpreis (€/m²) | Miete (€/m²) | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Kelheim (Kreisstadt) | 3.200–4.200 | 9,5–12 | 3,2–4,0% |
| Abensberg | 3.000–4.000 | 9–11,5 | 3,3–4,2% |
| Bad Abbach | 3.500–4.500 | 10–13 | 3,0–3,8% |
| Rottenburg a. Laaber | 2.800–3.600 | 8,5–10,5 | 3,2–4,1% |
| Mainburg | 2.500–3.200 | 8–10 | 3,5–4,4% |
Wirtschaftliche Lage im Landkreis
Kelheim ist kein typischer Industrie-Landkreis, profitiert aber von Spill-over-Effekten aus Regensburg und Ingolstadt. Wichtige Arbeitgeber: Leoni (Kabel), lokales Handwerk, Landwirtschaft und wachsender Tourismus rund um den Donaudurchbruch.
Infrastruktur-Check
- A93 und B16 erschließen den Landkreis gut
- Bahnverbindung Regensburg–Ingolstadt (über Saal a.d. Donau)
- Kelheim selbst hat keine direkte Bahnanbindung — PKW-abhängig
- Abensberg: Gute Erreichbarkeit Ingolstadt (~35 km)
Investment-Analyse: Chancen und Risiken
Chancen
- Moderate Kaufpreise mit Aufholpotenzial durch Nähe zu Regensburg/Ingolstadt
- Wachsende Bevölkerung (+2,3% in 5 Jahren)
- Tourismusrendite am Donaudurchbruch möglich
- Mainburg als Hallertau-Zentrum mit eigener Wirtschaftsstruktur
Risiken
- Keine eigenständigen Großarbeitgeber — Abhängigkeit von Pendlern
- Teile des Landkreises wirtschaftlich abgehängt
- Hochwasserrisiko an Donau und Laaber beachten
Beispielrechnung: Eigentumswohnung Abensberg
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis (65 m²) | 234.000 € |
| Nebenkosten (12%) | 28.080 € |
| Gesamtinvestition | 262.080 € |
| Monatliche Kaltmiete | 650 € |
| Bruttorendite | 2,98% |
| Nettomietrendite | ca. 2,3% |
Fazit
Kelheim eignet sich als Einstiegsmarkt für Investoren mit kleinerem Budget, die von der Nähe zu Regensburg und Ingolstadt profitieren möchten. Die Renditen sind solide, das Wertsteigerungspotenzial mittelmäßig — aber besser als in den überhitzten Großstadtmärkten.
Rendite berechnen → | Regensburg-Analyse | Nebenkosten-Rechner
Markt-Überblick Kelheim 2025
Der Immobilienmarkt in Kelheim ist geprägt von wachsender Bevölkerungszahl. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 3,200 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 11.40 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.28 % |
| Kaufpreisfaktor | 23.4 |
Beispielrechnung: 55-m²-Wohnung in Kelheim
Kaufpreis: 176,000 Euro. Jahresmiete kalt: 7,524 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.28 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.21 %.
Kaufnebenkosten (ca. 7,5 %): 13,200 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 44,000 Euro (25 %).
FAQ Landkreis Kelheim
Lohnt sich ein Investment in Bad Abbach?
Ja, besonders für Vermieter: Bad Abbach hat eine stabile Nachfrage durch Therme-Tourismus und Regensburg-Nähe. Kaufpreise sind noch moderat.
Mainburg oder Kelheim-Stadt für Renditejäger?
Mainburg bietet niedrigere Einstiegspreise und höhere Renditen, Kelheim-Stadt mehr Infrastruktur. Mainburg empfehlenswert für reine Renditestrategie.
