Immobilien Rendite Miesbach 2025
Miesbach, Holzkirchen, Rosenheim Vorland — der Landkreis Miesbach gehört zur Münchner Speckgürtelregion und profitiert von der Nähe zur Landeshauptstadt. Wer hier investiert, zahlt Premium-Preise, erhält dafür aber stabile Nachfrage und gute Wiederverkaufsperspektiven.
Marktdaten Miesbach 2025
| Kennzahl | Wert 2025 |
|---|---|
| Ø Kaufpreis ETW | 5.000–8.000 €/m² |
| Ø Kaufpreis EFH | 700.000–1.500.000 € |
| Ø Kaltmiete | 12–18 €/m² |
| Bruttomietrendite | 2,5–4,0 % |
| Leerstandsquote | Sehr gering (<1 %) |
| Einwohner Landkreis | ca. 105.000 |
Die Lagequalität im Landkreis Miesbach
Miesbach profitiert von mehreren Faktoren gleichzeitig:
- S-Bahn nach München: S3 und S4 verbinden den Landkreis mit der Innenstadt — Pendler zahlen gerne höhere Mieten
- Alpennähe: Tegernsee, Schliersee, Hausham — hochpreisige Freizeitregion zieht wohlhabende Käuferschicht an
- Begrenzte Bebaubarkeit: Topographie schränkt Neubau ein — stabiles Preis-Fundament
Rendite-Analyse: Realistisch kalkulieren
Bei einem Kaufpreis von 6.500 €/m² und einer Miete von 15 €/m² ergibt sich:
- Bruttomietrendite: 15 × 12 / 6.500 = 2,77 %
- Nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltung, Kaufnebenkosten: ca. 1,8–2,2 % netto
Diese Zahlen klingen niedrig — aber die Preissteigerung der letzten Jahre übersteigt die laufende Mietrendite deutlich. Verwenden Sie den Nettomietrendite-Rechner für Ihr Objekt.
Tegernsee-Effekt: Ferienwohnungen als Alternative
Wer eine Ferienwohnung im Tegernsee-Bereich des Landkreises kauft, kann 4–7 % Rendite erzielen — bei entsprechend höheren Kaufpreisen (8.000–15.000 €/m²). Die Nachfrage aus dem wohlhabenden Münchner Umland ist konsistent.
Mehr zur Ferienvermietungs-Steuer im Artikel Ferienimmobilien und Steuern.
Vergleich mit Nachbarregionen
Für Renditejäger kann ein Blick in die Nachbarschaft lohnen:
- Rosenheim: Ähnliche Distanz zu München, deutlich niedrigere Preise
- Garmisch-Partenkirchen: Noch tourismuszentrierter, ähnliche Preislevel
- München selbst: Höchste Preise, niedrigste Rendite — aber maximale Liquidität
Fazit Miesbach
Miesbach eignet sich für Investoren, die Kapitalerhalt und Wertsteigerung über laufende Rendite stellen. Die Nähe zu München und den Alpen macht es zu einem der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands — aber keinem Rendite-Hotspot.
Markt-Überblick Miesbach 2025
Der Immobilienmarkt in Miesbach ist geprägt von industrieller Wirtschaftsstärke. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 3,600 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 12.20 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.07 % |
| Kaufpreisfaktor | 24.6 |
Beispielrechnung: 62-m²-Wohnung in Miesbach
Kaufpreis: 223,200 Euro. Jahresmiete kalt: 9,077 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.07 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.05 %.
Kaufnebenkosten (ca. 8,5 %): 18,972 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 55,800 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien Miesbach
Wie hoch ist die Mietrendite in Miesbach?
Bei Dauervermietung ca. 2,5–4 % brutto. Ferienvermietung kann mehr bringen, ist aber aufwändiger.
Warum sind Immobilien in Miesbach so teuer?
Nähe zu München (S-Bahn), Alpennähe, begrenzte Bebauungsmöglichkeiten und hohe Kaufkraft in der Region.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
