Immobilien Rendite Dachau
Dachau liegt 20 Kilometer nordwestlich von München und gehört zu den begehrtesten Umlandgemeinden der bayerischen Landeshauptstadt. Die S2 verbindet Dachau in 25–30 Minuten mit der Münchner Innenstadt – ein entscheidender Vorteil für Berufspendler. Der Immobilienmarkt ist entsprechend dynamisch, die Preise sind deutlich gestiegen.
Aktuelle Marktdaten Dachau
| Objekttyp | Kaufpreis | Kaltmiete | Brutto-Rendite |
|---|---|---|---|
| 2-Zi.-ETW (55 m²) | 380.000–480.000 € | 13,00–15,00 €/m² | 3,5–4,5 % |
| 3-Zi.-ETW (80 m²) | 480.000–620.000 € | 13,50–15,50 €/m² | 3,0–4,0 % |
| Neubau-ETW | 600.000–800.000 € | 14,00–16,00 €/m² | 2,5–3,5 % |
Die Renditen liegen niedriger als im Bundesschnitt, weil das Preisniveau stark gestiegen ist. Der Hauptvorteil: hohe Wertstabilität und starke Nachfrage. (Immobilien Rendite Miesbach 2025: Invest im Voralp) (Immobilien Rendite Weiden in der Oberpfalz 2025: I) (Immobilien Rendite Kulmbach 2025: Oberfränkische B) (Immobilien Rendite Kronach 2025: Investieren in Ob) (Immobilien Rendite Weißenburg in Bayern 2025: Altm) (Immobilien Rendite Lichtenfels 2025: Oberfränkisch) (Immobilien Rendite Altdorf bei Nürnberg 2025: Nürn) (Immobilien Rendite Cham (Oberpfalz) 2025: Grenzsta) (Immobilien Rendite Neumarkt in der Oberpfalz 2025:) (Immobilien Rendite Bad Kissingen 2025: Kurstadt al) (Immobilien Rendite Tirschenreuth 2025: Günstigster) (Immobilien Rendite Landkreis Ansbach 2025: Mittelf) (Immobilien Rendite Regen 2025: Kreisstadt im Bayer) (Immobilien Rendite Straubing-Bogen 2025: Niederbay) (Immobilien Rendite Dingolfing-Landau 2025: BMW-Eff) (Immobilien Rendite Rhön-Grabfeld 2025: Naturpark a) (Immobilien Rendite Kitzingen 2025: Unterfränkische) (Immobilien Rendite Rottal-Inn 2025: Niederbayerisc) (Immobilien Rendite Erding 2025: Flughafen-Effekt f) (Immobilien Rendite Miltenberg 2025: Malerisches Un) (Immobilien Rendite Weilheim-Schongau 2025: Münchne) (Immobilien Rendite Pfaffenhofen an der Ilm 2025: M) (Immobilien Rendite Fürstenfeldbruck 2025: Münchner) (Immobilien Rendite Neuburg-Schrobenhausen 2025: Zw) (Immobilien Rendite Aschaffenburg-Land 2025: Unterm) (Immobilien Rendite Landkreis Coburg 2025: Oberfran) (Immobilien Rendite Freising 2025: Domstadt zwische) (Immobilien Rendite Dachau 2025: Münchner Nordspeck) (Immobilien Rendite Starnberg 2025: Exklusivster La) (Immobilien Rendite Bad Tölz-Wolfratshausen 2025: A) (Immobilien Rendite Haßberge 2025: Unterfränkischer) (Immobilien Rendite Traunstein 2025: Chiemgau-Regio) (Immobilien Rendite Altötting 2025: Wallfahrtsstadt) (Immobilien Rendite Landkreis Würzburg 2025: Speckg) (Immobilienrendite Landkreis Mühldorf am Inn: Analy) (Immobilienrendite Weilheim-Schongau: Alpenvorland ) (Immobilienrendite Landkreis Passau: Dreiflüssestad) (Immobilienrendite Landkreis Ingolstadt (Eichstätt)) (Immobilienrendite Landkreis Aichach-Friedberg: Aug) (Immobilienrendite Landkreis Günzburg: Legoland-Reg) (Immobilienrendite Landkreis Ostallgäu: Füssen, Neu)
Warum Dachau attraktiv bleibt
- S-Bahn-Anbindung: S2 direkt nach München Hbf und Ost – entscheidend für Pendler
- Eigene Wirtschaft: Dachau hat eigene Gewerbegebiete und Arbeitgeber – nicht nur Schlafstadt
- Bildungsinfrastruktur: Gymnasium, Realschule, mehrere Grundschulen
- Lebensqualität: Altstadt, Flossing Alm, Naherholung an der Amper
- Bevölkerungswachstum: Dachau wächst kontinuierlich, Nachfrage übertrifft Angebot
Rendite vs. Wertsteigerung
In Dachau ist die Strategie entscheidend. Wer auf laufende Rendite setzt, wird enttäuscht. Wer langfristig Vermögen aufbauen will, ist gut aufgestellt:
| Strategie | Eignung | Erwartung 10 Jahre |
|---|---|---|
| Cashflow-Rendite | Mittel | 3–4 % p.a. Brutto |
| Wertsteigerung | Sehr gut | 3–5 % p.a. Preissteigerung |
| Eigennutzung → Vermieten | Gut | Kombination beider Vorteile |
Mietrecht und Mietpreisbremse
Dachau liegt im Geltungsbereich der Mietpreisbremse (Landkreis Dachau, Mietspiegel-Region). Für Investoren bedeutet das: Bei Wiedervermietung gilt eine Kappung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel wird regelmäßig aktualisiert.
Finanzierungsbeispiel Dachau
Für eine 2-Zi.-ETW à 430.000 € bei 10 % Eigenkapital:
- Kaufpreis: 430.000 €
- Kaufnebenkosten Bayern (ca. 9,5 %): 40.850 €
- Eigenkapital (10 % Kaufpreis + NK): 83.850 €
- Darlehen: 387.000 € bei 3,8 % Zins, 2 % Tilgung
- Monatliche Rate: ca. 1.870 €
- Kaltmiete: ca. 770–820 €/Monat
- Monatlicher Zuschuss: ca. 1.050–1.100 €
Dachau ist kein Cashflow-Markt – Investoren müssen dauerhaft zuzahlen. Nur für Anleger sinnvoll, die auf Wertsteigerung und Tilgungseffekt setzen.
Vergleich Dachau mit anderen Münchner Umlandorten
| Ort | Ø ETW-Preis/m² | S-Bahn München | Rendite Brutto |
|---|---|---|---|
| Dachau | 6.800–8.200 € | 25–35 min | 3,5–4,5 % |
| Freising | 6.200–7.800 € | 35–45 min | 3,5–4,5 % |
| Fürstenfeldbruck | 6.500–8.000 € | 30–40 min | 3,5–4,0 % |
| Starnberg | 8.500–12.000 € | 30–45 min | 2,5–3,5 % |
Praxistipps: Investieren in Dachau
- Gebrauchte ETWs (Baujahr 1980–2005) bieten besseres Preis-Miet-Verhältnis als Neubauten
- Lagen nahe Bahnhof oder S-Bahn-Haltestellen erzielen höhere Mieten
- Bei langer Haltedauer (15+ Jahre): Tilgung + Wertsteigerung kompensieren negative Cashflow-Phase
- Energetischer Zustand prüfen: EPC A/B nötig für langfristige Vermietbarkeit ab 2030+
- Hausverwaltung vorher organisieren – Dachau ist kein "Selbstverwaltungsmarkt"
FAQ: Immobilien Dachau als Investment
Lohnt sich Dachau als Investment?
Ja – aber nicht für Cashflow. Wer Vermögen aufbaut und auf München-Nähe setzt, trifft mit Dachau eine solide Wahl.
Wie hoch sind die Kaufpreise in Dachau?
Bestandswohnungen: 6.500–8.000 €/m². Neubauten: 8.000–10.000 €/m² und mehr.
Gibt es Mietpreisbremse in Dachau?
Ja, der Landkreis Dachau ist von der bayerischen Mietpreisbremseverordnung erfasst.
Welche Stadtteile sind besonders attraktiv?
Altstadt, Augustenfeld (S-Bahn-nähe), Dachau-Ost nahe dem Hbf – höchste Mietnachfrage.
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