Immobilien Rendite Bad Tölz-Wolfratshausen 2025
Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt südlich von München und zieht Zugspitze und Tegernsee in Reichweite. Münchner Wohlhabende und internationale Käufer schätzen diese Region als Wohnort und Ferienregion gleichermaßen.
Stadtprofil: Bad Toelz Wolfratshausen
Hauptarbeitgeber: Tourismus, Gesundheitswesen, Alpen-Handwerk
Voralpenlandkreis mit Alpen-Tourismus, stark von München-Pendlern beeinflusst
Marktdaten Bad Tölz-Wolfratshausen 2025
| Kennzahl | Wert 2025 |
|---|---|
| Ø Kaufpreis ETW | 5.000–9.000 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 13–18 €/m² |
| Bruttomietrendite | 2,5–3,8 % |
| Entfernung München | 40–50 km (S3/S2) |
| Alpen-Distanz | 30–60 km zu den Bergen |
Wolfratshausen vs. Bad Tölz
- Wolfratshausen: Direkter S3-Anschluss nach München — stärker als Münchner Speckgürtel, weniger touristisch
- Bad Tölz: Jodquell-Kurbad, historische Altstadt — touristischer, höhere Ferienmieten möglich
Ferienwohnungs-Potenzial
Bad Tölz-Wolfratshausen ist auch für Ferienvermietung interessant: Wandern Sommer, Skigebiete Winter. Ferienwohnungen in Lenggries oder Jachenau können 4–6 % Rendite erzielen. Steuerliche Details: Ferienimmobilien und Steuern.
Investitionsbeispiel: 58-m²-Wohnung in Bad Toelz Wolfratshausen
Konkret gerechnet: Was kostet eine 58-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 301,600 € | 5,200 €/m² × 58 m² |
| Kaufnebenkosten (7.5 %) | 22,620 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 324,220 € | Mindest-Eigenkapital: 64,844 € |
| Jahres-Kaltmiete | 10,301 € | 14.80 €/m² × 58 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 3.42 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 2.56 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
Markt-Überblick Bad Toelz Wolfratshausen 2025
Der Immobilienmarkt in Bad Toelz Wolfratshausen ist geprägt von guter Infrastrukturanbindung. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 4,100 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 13.40 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 3.92 % |
| Kaufpreisfaktor | 25.5 |
Beispielrechnung: 68-m²-Wohnung in Bad Toelz Wolfratshausen
Kaufpreis: 278,800 Euro. Jahresmiete kalt: 10,934 Euro. Brutto-Mietrendite: 3.92 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 2.94 %.
Kaufnebenkosten (ca. 6,5 %): 18,122 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 69,700 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien Bad Tölz-Wolfratshausen
Lohnt sich Wolfratshausen als Pendler-Wohnsitz?
Bei S3 nach München und akzeptablen Preisen (unter Bad Tölz): ja. Besser als München für Familien.
Lohnt sich eine Ferienwohnung in Bad Tölz?
Für Tourismus-Investoren ja — Alpennähe, historische Altstadt und Jodquell-Kurbad ziehen Gäste. 4–6 % Ferienrendite möglich.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
