Immobilien Rendite Dachau 2025
Dachau ist heute mehr als sein historisch belasteter Name vermuten lässt — es ist eine lebendige Stadt mit rund 49.000 Einwohnern, direkt an der S2 und in 20 Minuten am Münchner Hauptbahnhof.
Stadtprofil: Dachau Land
Hauptarbeitgeber: BMW (Nähe), Medizintechnik, Pendlerstandort
Westlich von München gelegen, extrem hoher Pendleranteil zur Landeshauptstadt
Marktdaten Dachau 2025
| Kennzahl | Dachau 2025 |
|---|---|
| Ø Kaufpreis ETW | 5.000–8.500 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 14–19 €/m² |
| Bruttomietrendite | 2,5–3,8 % |
| S-Bahn nach München | S2 — 20 Minuten |
Die S2-Prämie: Warum Dachau so teuer ist
Die direkteste S-Bahn-Verbindung nach München (S2, keine Umsteigenotwendigkeit) macht Dachau zu einem der begehrtesten Speckgürtel-Standorte:
- 16 km Entfernung + 20 min Fahrzeit = sehr attraktive Pendel-Situation
- Kombination aus eigener Stadtstruktur (kein reiner Schlafvorort) und München-Nähe
- Stärkstes Bevölkerungswachstum unter allen Münchner Speckgürtel-Städten
Investment-Profil
Dachau ist — neben Wolfratshausen und Vaterstetten — einer der teuersten Speckgürtel-Standorte. Rendite ist entsprechend niedrig (2,5–3,8 % brutto). Wer hier kauft, kauft Stabilität und Wertsteigerung — nicht Cashflow.
Vergleich mit dem gesamten Speckgürtel im Kaufpreisfaktor-Rechner.
Investitionsbeispiel: 58-m²-Wohnung in Dachau Land
Konkret gerechnet: Was kostet eine 58-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 336,400 € | 5,800 €/m² × 58 m² |
| Kaufnebenkosten (7.5 %) | 25,230 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 361,630 € | Mindest-Eigenkapital: 72,326 € |
| Jahres-Kaltmiete | 11,275 € | 16.20 €/m² × 58 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 3.35 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 2.51 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
Markt-Überblick Dachau Land 2025
Der Immobilienmarkt in Dachau Land ist geprägt von stabiler regionaler Nachfrage. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 2,800 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 10.20 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.37 % |
| Kaufpreisfaktor | 22.9 |
Beispielrechnung: 48-m²-Wohnung in Dachau Land
Kaufpreis: 134,400 Euro. Jahresmiete kalt: 5,875 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.37 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.28 %.
Kaufnebenkosten (ca. 6,5 %): 8,736 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 33,600 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien Dachau
Warum sind Immobilien in Dachau so teuer?
Direkte S2 nach München in 20 Minuten, wachsende Stadt mit guter Infrastruktur, kontinuierlicher Zuzug aus München.
Welche Rendite kann ich in Dachau erwarten?
2,5–3,8 % brutto — niedrig, aber typisch für diesen Preisbereich. Historische Wertsteigerung war sehr stark.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
Investmentfazit: Dachau
Dachau ist ein nachgefragter Immobilienmarkt mit hoher Wertstabilität, aber moderaten Mietrenditen um 3.4 %. Hier stehen Wertzuwachs und Inflationsschutz im Vordergrund — Cashflow-Strategie ist nur in ausgesuchten Lagen realistisch.
Checkliste: Vor dem Immobilienkauf in Dachau
- Kaufpreisfaktor berechnen: Liegt er unter 25? → Kaufpreisfaktor-Rechner
- Mietrendite prüfen: Brutto und Netto vergleichen → Mietrendite-Rechner
- Kaufnebenkosten einplanen (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) → Nebenkosten-Rechner
- Finanzierung simulieren: Welche Rate ist tragbar? → Tilgungsplan-Rechner
- Cashflow ermitteln: Bleibt nach allen Kosten etwas übrig? → Cashflow-Rechner
FAQ: Immobilieninvestment in Dachau
Was ist eine gute Mietrendite in Dachau?
Eine Brutto-Mietrendite ab 4 % gilt als solide Kapitalanlage. Die Nettomietrendite liegt nach Verwaltungskosten, Rücklagen und Leerstandsrisiko in der Regel 0,5–1,5 Prozentpunkte darunter. Den genauen Wert berechnest du mit dem kostenlosen Mietrendite-Rechner.
Lohnt sich der Immobilienkauf in Dachau noch?
Dachau ist ein nachgefragter Immobilienmarkt mit hoher Wertstabilität, aber moderaten Mietrenditen um 3. Entscheidend ist die individuelle Kalkulation: Kaufpreis, Mieteinnahmen, Nebenkosten und Finanzierungskosten müssen stimmen — unabhängig vom allgemeinen Marktbild.
Wie berechne ich Rendite und Kaufpreisfaktor für Dachau?
Mit den kostenlosen Rechnern auf RenditeRechner24 berechnest du alle relevanten Kennzahlen in Sekunden: Mietrendite, Kaufpreisfaktor und monatlichen Cashflow — ohne Anmeldung, direkt im Browser.
