Immobilien Rendite Landkreis Aschaffenburg 2025
Der Landkreis Aschaffenburg umgibt die Stadt Aschaffenburg in Unterfranken. Das Besondere: Aschaffenburg liegt näher an Frankfurt (40 km) als an München (350 km) — und der Landkreis profitiert direkt vom Frankfurter Wohnungsdruck.
Stadtprofil: Aschaffenburg Land
Hauptarbeitgeber: Pfleiderer, Mainfrankische Industrie, Frankfurt-Pendler
Landkreis südlich von Frankfurt, starker Zuzug durch Frankfurt-Speckgürtel-Effekt
Frankfurt-Effekt auf Aschaffenburg-Land
Viele Frankfurter Arbeitnehmer wohnen im Aschaffenburg-Umland, weil die Preise in Frankfurt und seinen hessischen Vororten explodiert sind:
- A3 Frankfurt–Aschaffenburg: ca. 40 min ohne Stau
- Bahn: Frankfurt Hbf–Aschaffenburg 35 min (IC/RE)
- Bayern-Bonus: 3,5 % Grunderwerbsteuer vs. 6 % in Hessen
Marktdaten Landkreis Aschaffenburg 2025
| Kennzahl | Wert 2025 |
|---|---|
| Ø Kaufpreis ETW | 2.800–4.500 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 10–14 €/m² |
| Bruttomietrendite | 3,5–4,8 % |
| Entfernung Frankfurt | ca. 40 km (A3) |
| GrESt | 3,5 % (Bayern) |
GrESt-Vorteil konkret berechnet
Wer im Landkreis Aschaffenburg statt im benachbarten Hessen kauft, spart bei 400.000 € Kaufpreis:
- Bayern: 400.000 € × 3,5 % = 14.000 € GrESt
- Hessen: 400.000 € × 6,0 % = 24.000 € GrESt
- Ersparnis: 10.000 € — allein durch Bundesland-Wahl
Mehr zur Kaufnebenkosten-Optimierung im Artikel Kaufnebenkosten nach Bundesland.
Investitionsbeispiel: 58-m²-Wohnung in Aschaffenburg Land
Konkret gerechnet: Was kostet eine 58-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 208,800 € | 3,600 €/m² × 58 m² |
| Kaufnebenkosten (7.5 %) | 15,660 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 224,460 € | Mindest-Eigenkapital: 44,892 € |
| Jahres-Kaltmiete | 8,213 € | 11.80 €/m² × 58 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 3.93 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 2.95 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
Markt-Überblick Aschaffenburg Land 2025
Der Immobilienmarkt in Aschaffenburg Land ist geprägt von wachsender Bevölkerungszahl. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 3,200 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 11.40 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.28 % |
| Kaufpreisfaktor | 23.4 |
Beispielrechnung: 55-m²-Wohnung in Aschaffenburg Land
Kaufpreis: 176,000 Euro. Jahresmiete kalt: 7,524 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.28 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.21 %.
Kaufnebenkosten (ca. 7,5 %): 13,200 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 44,000 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien Landkreis Aschaffenburg
Ist der Landkreis Aschaffenburg günstiger als das hessische Umland?
Ja — oft 10–20 % günstigere Kaufpreise plus bayerische Grunderwerbsteuer (3,5 % statt 6 %) machen einen erheblichen Unterschied.
Welche Pendler ziehen in den Landkreis?
Vor allem Frankfurter Arbeitnehmer, aber auch Pendler zu Aschaffenburg-Stadt (Industrie, Handel, Verwaltung).
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
