Die Mietrendite-Formel — einfach erklärt
Die Bruttorendite berechnet sich so:
Bruttorendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 950 €/Monat → Jahreskaltmiete 11.400 €
Bruttorendite = (11.400 ÷ 250.000) × 100 = 4,56 %
Das ist die Zahl, die Makler immer nennen. Aber sie sagt wenig darüber aus, was Sie tatsächlich verdienen. Dafür brauchen Sie die Nettomietrendite.
Nettomietrendite: Die ehrliche Formel
Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Was gehört zu den "laufenden Kosten"?
- Hausverwaltung: ca. 4–7 % der Jahreskaltmiete
- Instandhaltungsrücklage: ca. 1–1,5 €/m²/Monat
- Leerstandsreserve: erfahrungsgemäß 3–5 % der Jahreskaltmiete
- Nicht umlegbare Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherungen soweit nicht umgelegt)
Was gehört zu "Kaufpreis + Kaufnebenkosten"?
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland)
- Notarkosten (~1,5 %)
- Grundbucheintrag (~0,5 %)
- Maklerprovision (0–3,57 %)
Rechenbeispiel komplett: 5 % Brutto → 3,2 % Netto
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten (9 %) | 25.200 € |
| Gesamtinvestition | 305.200 € |
| Jahreskaltmiete | 14.000 € (= 5,0 % brutto) |
| - Verwaltung (5 %) | −700 € |
| - Instandhaltung (1,20 €/m²/Mo, 70 m²) | −1.008 € |
| - Leerstandsreserve (3 %) | −420 € |
| Nettomieteinnahme | 11.872 € |
| Nettomietrendite | 3,89 % (bezogen auf Kaufpreis) |
Die 5 häufigsten Fehler bei der Renditeberechnung
- Kaufnebenkosten vergessen: Wer 8–10 % Nebenkosten ignoriert, überschätzt die Rendite um 0,3–0,5 Prozentpunkte.
- Brutto statt Netto: Makler nennen immer Bruttorendite. Die realistische Nettorendite liegt 1–2 Prozentpunkte darunter.
- Leerstand ignorieren: Auch ein "guter" Vermieter hat gelegentlich Leerstand zwischen Mietern. 3 % Reserve ist realistisch.
- Zukünftige Sanierungskosten: Ältere Objekte brauchen in 10–15 Jahren größere Renovierungen (Dach, Heizung, Bad). Diese Kosten in die Langfristrechnung einbeziehen.
- Finanzierungskosten vergessen: Wer fremdfinanziert, muss Zinsen gegenrechnen. Der Cash-Flow nach Finanzierungskosten ist die entscheidende Zahl.
Tool-Empfehlung: Einfach online berechnen
Statt manuell zu rechnen, nutzen Sie unsere kostenlosen Rechner:
- Bruttomietrendite-Rechner — schnelle Übersicht
- Nettomietrendite-Rechner — mit allen Kosten
- Cashflow-Rechner — mit Finanzierung und monatlichem Cash-Flow
Wie in unserem Kalkulations-Tool-Ratgeber beschrieben, lohnt sich für komplexere Investments auch eine Excel-Vorlage für Sensitivitätsanalysen.
FAQ: Mietrendite Formel
Was ist eine gute Mietrendite?
Als Faustregel gilt: Nettorendite über 3,5 % ist gut, über 4 % sehr gut, über 5 % ausgezeichnet (aber selten in guten Lagen). Unter 2,5 % netto rechnet sich Cash-Flow kaum.
Brutto oder Netto Rendite berechnen?
Immer Netto. Bruttorendite ist der Einstiegswert für den Vergleich, Nettorendite ist die Entscheidungsgrundlage.
Wie berechne ich die Mietrendite für eine Immobilie?
Nutzen Sie den Nettomietrendite-Rechner — alle Kostenpositionen sind bereits berücksichtigt.
Was senkt die Mietrendite am stärksten?
Hohe Kaufnebenkosten (NRW 6,5 % GrESt), unerwartete Sanierungskosten und Leerstand sind die größten Rendite-Killer.
Praxis-Tipps: Immobilien als Kapitalanlage
Eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert nur mit ehrlicher Kalkulation. Berechne immer die Nettomietrendite (nach Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung), nicht nur die Bruttorendite. Plane einen Leerstandspuffer von 5 % ein. Und prüfe: Kann ich mir die Immobilie auch bei 2 % höheren Zinsen noch leisten?
FAQ: Immobilien als Kapitalanlage
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Investment?
Als Faustregel gilt: Nettomietrendite mindestens 3–3,5 %, damit nach Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung ein positiver Cashflow entsteht. In Hochpreislagen (München, Hamburg) sind oft nur 2–2,5 % realistisch — hier steht die Wertsteigerung im Vordergrund.
Immobilien oder ETF — was ist besser?
Beides hat seine Berechtigung. Immobilien bieten Hebel-Effekt (Fremdkapitalnutzung), steuerliche Vorteile (AfA) und Sachwert-Sicherheit. ETFs bieten Liquidität, Diversifikation und keine Verwaltungsarbeit. Ideal: Beides im Portfolio.
Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?
Cashflow = Mieteinnahmen − Zinsen − Tilgung − Verwaltung − Instandhaltung − Leerstand. Nutze den kostenlosen Cashflow-Rechner auf RenditeRechner24 für die genaue Berechnung.
