Sanierungspflicht: Was gilt 2025?
Die gesetzlichen Anforderungen an Gebäude werden immer strenger. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und europäische Richtlinien verpflichten Eigentümer unter bestimmten Bedingungen zur energetischen Sanierung. Das ist kein Thema für die ferne Zukunft — einige Pflichten greifen bereits jetzt, andere werden schrittweise eingeführt.
Was das GEG 2024/2025 vorschreibt
Heizungsaustausch (§ 71 GEG)
Das berühmte "Heizungsgesetz": Ab 1. Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das gilt für Neubau und für Heizungen, die nach dem 31.12.2023 eingebaut werden. Ausnahmen und Übergangsregelungen:
- Bestehende funktionierende Heizungen dürfen weiter betrieben werden
- Reparatur bestehender Heizungen möglich
- Kommunale Wärmeplanung: Pflicht erst nach Vorlage der Planung durch Gemeinde (bis 2028 für große Kommunen)
Dämmung Oberste Geschossdecke (§ 47 GEG)
Bestehende ungedämmte oberste Geschossdecken (zu nicht ausgebautem Dachraum) müssen nachgedämmt sein. Diese Pflicht gilt seit 2016 und betrifft viele Altbauten. Ausnahme: Eigentümergenutzte Einfamilienhäuser, die bereits am 1. Februar 2002 bewohnt waren (Bestandsschutz).
Heizkessel-Austausch
Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und nicht mit Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik betrieben werden, müssen ausgetauscht werden. Das betrifft viele Ölheizungen der 1990er Jahre.
EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Was kommt?
Die neue EU-Gebäuderichtlinie 2024 sieht vor:
- Nullemissionsstandard für Neubauten ab 2028 (öffentlich), ab 2030 (privat)
- Sanierung der schlechtesten 16 % des Gebäudebestands bis 2030 und 2033
- Deutschland hat bis 2026 Zeit, die Richtlinie in nationales Recht umzusetzen
Konkrete nationale Umsetzung ist noch nicht vollständig, aber Eigentümer von Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz (EPC-Klasse F, G) sollten sich vorbereiten.
Was bedeutet das für Vermieter?
| Gebäudetyp | Mögliche Pflicht | Zeitrahmen |
|---|---|---|
| Altbau mit Öl-/Gasheizung > 30 Jahre | Heizungsaustausch | Jetzt / bald |
| Ungedämmte Dachgeschossdecke | Nachdämmung | Bereits Pflicht |
| Gebäude Energieklasse F/G | Sanierungspflicht (EU-Richtlinie) | 2030–2033 (TBD) |
| Neue Heizung eingebaut | 65 % erneuerbare Energien | Seit 2024 |
Checkliste: Sanierungsbedarf prüfen
- Energieausweis vorhanden und aktuell? (Pflicht bei Vermietung und Verkauf)
- Baujahr und Zustand der Heizung? (Über 30 Jahre = Austauschpflicht möglich)
- Oberste Geschossdecke gedämmt?
- Energieeffizienzklasse des Gebäudes?
- Kommunale Wärmeplanung: Liegt sie für Ihre Gemeinde schon vor?
Förderungen für Sanierungen: Altbau sanieren: Förderungen 2025. Rendite nach Sanierung: Mietrendite-Rechner.
Tipp: KfW-Förderung kann bei energetischen Sanierungen oder Neubau-Projekten die Finanzierungskosten erheblich senken.
FAQ: Sanierungspflicht
Muss ich mein Haus zwingend sanieren?
Nicht pauschal — bestimmte Auslöser (Heizungsaustausch, Dämmung) lösen Pflichten aus. Ein allgemeiner Sanierungszwang besteht derzeit noch nicht für Bestandsgebäude.
Was passiert bei Nichteinhaltung?
Bußgelder sind möglich. Bei Heizungsaustausch-Pflichten gibt es Übergangsfristen. Das GEG sieht jedoch auch Kontrollmechanismen vor.
Kann ich die Sanierungskosten auf den Mieter umlegen?
Energetische Modernisierungen können nach § 559 BGB mit bis zu 8 % der Kosten jährlich als Mieterhöhung umgelegt werden — mit Ankündigungspflicht.
