Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie wird vom ursprünglichen Eigentümer (meist Bauträger) beim Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. In ihr wird festgelegt, wie ein Gebäude in einzelne Sondereigentumseinheiten (deine Wohnung) und das gemeinschaftliche Eigentum (Treppenhaus, Dach, Keller) aufgeteilt wird.
Was regelt die Teilungserklärung?
| Element | Inhalt | Relevanz für Käufer |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Welche Räume gehören ausschließlich dir | Sehr hoch — definiert "deine" Wohnung |
| Gemeinschaftseigentum | Was alle gemeinsam gehört (Dach, Treppe, Fassade) | Hoch — du haftest anteilig für Kosten |
| Sondernutzungsrechte | Teile des Gemeinschaftseigentums mit exklusivem Nutzungsrecht (Garten, Stellplatz) | Wichtig — erhöht Wohnwert erheblich |
| Miteigentumsanteile (MEA) | Anteil jeder Einheit am Gemeinschaftseigentum (in Tausendstel) | Mittel — bestimmt Stimmgewicht und Kostenumlage |
| Gemeinschaftsordnung | Nutzungsregeln, Stimmrechte, Hausordnung | Hoch — regelt das tägliche Zusammenleben |
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Ein häufiges Missverständnis: Was gehört wirklich "dir"?
- Sondereigentum (dein Eigentum): Die Räume innerhalb deiner Wohnung einschließlich Fußböden, Innenwände, Türen (innen), Heizkörper, Küchenausstattung.
- Gemeinschaftseigentum (aller Eigentümer): Außenwände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage (zentral), Grundstück, Tiefgarage-Zufahrt.
- Grenzfall: Fenster und Wohnungseingangstüren — gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie an deiner Wohnungswand sitzen. Wichtig bei Reparaturen!
Stimmrecht und Entscheidungen in der WEG
In der WEG wird auf Eigentümerversammlungen abgestimmt. Das Stimmrecht hängt vom Modell der Teilungserklärung ab:
- Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme (bei Kleingemeinschaften).
- Wertprinzip: Stimmen nach Miteigentumsanteilen (MEA). Großeigentümer haben mehr Macht.
- Objektprinzip: Jede Wohneinheit hat eine Stimme.
Wenn ein Eigentümer viele Einheiten hält (z. B. der Bauträger hat noch unsanierte Einheiten behalten), kann das zu Interessenkonflikten führen. Prüfe vor dem Kauf, wie die Mehrheitsverhältnisse sind.
Checkliste: Teilungserklärung vor dem Kauf lesen
- ☑ Sondereigentum der Wohnung exakt beschrieben (inkl. Kellerabteil, Stellplatz)
- ☑ Sondernutzungsrechte für Garten, Stellplatz, Dachterrasse prüfen
- ☑ Miteigentumsanteil (TEG) und damit verbundene Kostenquote verstehen
- ☑ Gemeinschaftsordnung auf problematische Nutzungseinschränkungen prüfen (z. B. Vermietungsverbote, Tier-Verbote)
- ☑ Eigentümerstruktur: Wer hat wie viel Anteile? Gibt es einen Mehrheitseigentümer?
- ☑ Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen lesen — welche Beschlüsse wurden gefasst?
Für die Kaufkalkulation: Hausgeld aus der Teilungserklärung/dem Wirtschaftsplan ableiten und in die Renditerechnung einsetzen: Cashflow-Rechner. Lies auch: Hausgeld für WEG-Eigentümer.
FAQ: Teilungserklärung und WEG
Kann die Teilungserklärung nachträglich geändert werden?
Ja — aber nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer und notarieller Beurkundung. Das ist aufwändig und in der Praxis selten. Die meisten WEGs leben mit der ursprünglichen Teilungserklärung.
Darf ich als WEG-Eigentümer meine Wohnung vermieten?
Grundsätzlich ja — das Recht zur Eigennutzung oder Vermietung ist durch das Sondereigentum geschützt. Ausnahme: Wenn die Gemeinschaftsordnung einen Erlaubnisvorbehalt enthält. Das ist selten, aber prüfe es vor dem Kauf.
Was passiert, wenn ein Miteigentümer das Hausgeld nicht zahlt?
Die WEG kann Verzugszinsen verlangen und im Extremfall das Wohnungseigentumsrecht entziehen (§ 17 WEG). In der Praxis werden zuerst Mahnungen und rechtliche Schritte unternommen.
Was ist ein Beschluss-Sammlung?
Eine chronologische Liste aller WEG-Beschlüsse seit Gründung. Pflichtdokument nach § 24 WEG. Als Käufer immer anfordern — zeigt vergangene Entscheidungen und laufende Verpflichtungen.
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