Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (WEG) leisten. Es dient zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums — also des Gebäudes, der Außenanlagen und der Technik. Für Kapitalanleger ist das Hausgeld ein direkter Renditefresser, denn es reduziert den monatlichen Cashflow.
Was ist im Hausgeld enthalten?
| Kostenart | Typischer Anteil | Anmerkung |
|---|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | 20–35 % | Pflicht nach WEG-Gesetz, aber Höhe variiert |
| Hausverwaltungsgebühr | 15–25 % | Ca. 25–45 €/Einheit/Monat |
| Versicherungen | 10–20 % | Gebäude, Haftpflicht, ggf. Elementar |
| Allgemeinstrom / Aufzug | 5–15 % | Je nach Ausstattung |
| Heizkosten (Zentralheizung) | 0–30 % | Nur wenn Zentralversorgung |
| Gartenpflege / Reinigung | 5–10 % | Treppenhausreinigung, Winterdienst |
| Wasser / Abwasser | 5–15 % | Kaltwasser-Grundkosten |
Wie hoch sollte das Hausgeld sein?
Als Faustregel gilt: 2,50–4,50 €/m²/Monat sind für eine normal ausgestattete Immobilie angemessen. Abweichungen nach oben oder unten sind ein Signal:
- Unter 2,00 €/m²: Vorsicht — möglicherweise zu geringe Rücklage. Sonderumlagen drohen.
- 2,50–4,50 €/m²: Normaler Bereich, gut bewirtschaftetes Objekt.
- Über 5,00 €/m²: Hohe Kosten — prüfe ob gerechtfertigt (Aufzug, Tiefgarage, Zentralheizung) oder Managementproblem.
- Über 7,00 €/m²: Warnsignal. Entweder große Sanierung läuft oder Verwaltung ist ineffizient.
Instandhaltungsrücklage: Das unterschätzte Risiko
Die Rücklage ist Teil des Hausgelds — und oft zu niedrig. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz müssen WEGs eine angemessene Rücklage bilden, aber "angemessen" ist nicht exakt definiert. Die II. Berechnungsverordnung empfiehlt:
- Gebäude bis 22 Jahre alt: 7,10 €/m²/Jahr
- Gebäude 22–32 Jahre alt: 9,00 €/m²/Jahr
- Gebäude über 32 Jahre alt: 11,50 €/m²/Jahr
Das klingt viel — ist es auch. Viele WEGs sparen an der Rücklage, um die monatlichen Kosten niedrig zu halten. Folge: Wenn Dach, Fassade oder Heizung erneuert werden müssen, kommt eine Sonderumlage. Als Käufer solltest du immer die aktuelle Rücklage und deren Angemessenheit prüfen.
Hausgeld und Mietrendite: Der Zusammenhang
Das Hausgeld fließt direkt in die Renditeberechnung ein. Ein Beispiel:
- Kaufpreis: 180.000 €
- Kaltmiete: 700 €/Monat
- Bruttorendite: 4,67 %
- Hausgeld: 280 €/Monat (davon 80 € Rücklage, 200 € umlagefähig)
- Nicht umlagefähiger Anteil Hausgeld: ca. 80–100 €/Monat
- Effektive Nettoeinnahme: 600–620 €/Monat
Berechne deine reale Rendite mit unserem Nettomietrendite-Rechner. Dort kannst du Hausgeld und nicht umlagefähige Kosten direkt eingeben. Für den kompletten Cashflow nutze den Cashflow-Rechner.
Was ist umlagefähig — was nicht?
Nicht das gesamte Hausgeld ist für den Mieter umlegbar. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, was auf den Mieter umgelegt werden darf:
- Umlagefähig: Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Aufzug, Gebäudeversicherung (anteilig), Hausmeister, Gartenpflege, Reinigung, Müllabfuhr
- Nicht umlagefähig: Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltungsgebühr, Instandhaltungen, Verwaltungskosten der WEG
Faustformel: Etwa 30–50 % des Hausgelds trägt der Vermieter selbst — dieser Betrag ist als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Checkliste: Hausgeld vor dem Kauf prüfen
- ☑ Wirtschaftsplan der letzten 2–3 Jahre anfordern
- ☑ Rücklagenstand aus dem aktuellen Wirtschaftsplan ablesen
- ☑ Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lesen (geplante Sanierungen?)
- ☑ Sonderumlagen der letzten 5 Jahre erfragen
- ☑ Zustand von Dach, Heizung, Fassade besichtigen
- ☑ Hausverwaltungsvertrag und Kosten prüfen
- ☑ Anteil Instandhaltungsrücklage am Hausgeld berechnen (sollte ≥ 25 % sein)
FAQ: Hausgeld für Kapitalanleger
Kann der Mieter das Hausgeld zahlen?
Nein — das Hausgeld schuldet der Eigentümer an die WEG. Du kannst den umlagefähigen Teil über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen, aber das Hausgeld selbst zahlst du als Eigentümer.
Was passiert, wenn ich das Hausgeld nicht zahle?
Die WEG kann Verzugszinsen erheben und im Extremfall ein Zwangsgeld durch das Amtsgericht erwirken. Bei dauerhafter Nichtzahlung kann sogar die Entziehung des Wohnungseigentums drohen (§ 17 WEG).
Ist das Hausgeld steuerlich absetzbar?
Der nicht umlagefähige Teil (Verwaltungsgebühr, Rücklage bis zur Verausgabung, Instandhaltungen) ist als Werbungskosten absetzbar. Bei Nutzung der Rücklage für Reparaturen: erst dann, wenn das Geld verausgabt wird.
Wann gibt es Sonderumlagen?
Wenn die Rücklage für anfallende Sanierungen nicht ausreicht. Typische Auslöser: Dacherneuerung, Fassadendämmung, Heizungstausch, Aufzugreparatur. Beträge von 5.000–30.000 € pro Einheit sind möglich.
Wie verhandle ich ein zu hohes Hausgeld?
Als Eigentümer hast du Stimmrecht in der WEG-Versammlung. Stelle Anträge zur Hausverwalterwechsel, Kostenkontrolle oder Ausschreibung von Dienstleistungsverträgen. Ein Wechsel der Hausverwaltung kann bis zu 20–30 % der Verwaltungskosten sparen.
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