Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch: Maklercourtage) ist die Vergütung, die ein Makler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird fällig, wenn der Makler einen Käufer vermittelt, der die Immobilie tatsächlich kauft — das nennt sich "Maklererfolgsprinzip". Kein Verkauf = keine Provision.
Aktuelle Rechtslage: Bestellerprinzip seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Wohnimmobilien (ETW und EFH) das Halbteilungsprinzip:
- Wer den Makler beauftragt (meist Verkäufer), zahlt mindestens 50 % der Provision
- Der andere Teil kann auf den Käufer abgewälzt werden — aber maximal in gleicher Höhe
- Ergebnis: Beide Seiten zahlen maximal 50:50
Achtung Gewerbeimmobilien: Das Halbteilungsprinzip gilt nur für Wohnimmobilien. Bei Gewerbe, MFH (ab 3 Einheiten) und Grundstücken können weiterhin 100 % Provision auf den Käufer abgewälzt werden.
Typische Provisionshöhen in Deutschland 2025
| Bundesland / Region | Gesamtprovision | Anteil Käufer |
|---|---|---|
| Bayern, BW, NRW | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Berlin, Hamburg | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Niedersachsen | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Sachsen, Sachsen-Anhalt | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Hessen | 5,95 % inkl. MwSt. | 2,975 % |
Faktisch zahlen Käufer also in den meisten Bundesländern 3,57 % des Kaufpreises als Provision. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das 10.710 €.
Provision als Kaufnebenkosten einrechnen
Die Maklerprovision gehört zu den Kaufnebenkosten — und die müssen fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden. Die vollständigen Nebenkosten:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 %
- Notar + Grundbuch: 1,5–2 %
- Maklercourtage Käufer: 0–3,57 %
- Gesamt: 5–12 % des Kaufpreises
Bei der Renditeberechnung zählt die Maklerprovision zum Gesamtinvestitionsvolumen. Nutze den Nettomietrendite-Rechner, der Nebenkosten einbezieht.
Wann lohnt sich kein Makler?
Für Käufer: Das Halbteilungsprinzip schützt dich weitgehend — du zahlst maximal 50 % der Provision. Für Verkäufer gibt es echte Alternativen:
- Privatverkauf über Portale: ImmoScout24, eBay Kleinanzeigen — erreichst viele Kaufinteressenten direkt. Spart die Provision, kostet aber Zeit.
- Online-Makler / Flatrate: Einige Anbieter übernehmen Foto, Exposé und Vermarktung für 500–2.000 € Festpreis statt Provision. Für Standard-Objekte interessant.
- Direktverkauf an Investoren: Wenn du an Kapitalanleger verkaufst, kann auch ein Direktangebot ohne Makler sinnvoll sein.
Für komplexe Immobilien, schwierige Märkte oder wenn Zeit wichtiger als maximale Verkaufserlöse ist, bleibt ein guter Makler sinnvoll.
Provision verhandeln: Das geht
Die Provision ist nicht gesetzlich fixiert — sie ist verhandelbar:
- Bei teueren Immobilien (über 500.000 €): Oft 1–2 % Nachlass möglich
- Bei schnellen Verkäufen oder Mehrfachobjekten: Rabatt ansprechen
- Bei Online-Portalen: Festpreismodelle schon ab 0,5–1 % möglich
- Direkt beim Verkäufer fragen: Ist der Maklervertrag exklusiv oder kann ich direkt kaufen?
FAQ: Maklerprovision beim Immobilienkauf
Muss ich als Käufer immer Maklerprovision zahlen?
Nein — nur wenn der Makler auch einen Nachweis für den Kauf erbracht hat (Maklererfolgsprinzip). Außerdem darfst du maximal gleich viel zahlen wie der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nichts zahlt, zahlst du auch nichts.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Für Privatnutzer: Nein. Für Kapitalanleger (Vermietung): Ja — als Teil der Anschaffungsnebenkosten, die über die AfA abgeschrieben werden können.
Gibt es Bundesländer ohne Maklerprovision für Käufer?
Früher bezahlten in Berlin, Bremen und Hamburg nur die Verkäufer. Das Halbteilungsprinzip 2020 hat das geändert — jetzt ist 50:50 Standard überall.
Was ist der Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision?
Innenprovision: Verkäufer zahlt alles. Außenprovision: Käufer zahlt den Makler. Seit 2020 ist reine Außenprovision nicht mehr zulässig — es gilt 50:50 Maximal.
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