Was ist ein Tilgungsplan (finanzen.net)?
Ein Tilgungsplan zeigt für jeden Monat der Kreditlaufzeit: wie viel von der monatlichen Rate auf Zinsen entfällt, wie viel auf Tilgung (Rückzahlung), und wie hoch die verbleibende Restschuld danach ist. Am Anfang einer Finanzierung ist fast alles Zinsen — am Ende fast alles Tilgung. Das nennt man Annuität oder Annuitätendarlehen.
Formel Annuitätenrate (monatlich) = Kreditsumme × ((Zinssatz/12) × (1 + Zinssatz/12)^Laufzeit) ÷ ((1 + Zinssatz/12)^Laufzeit − 1)
Tilgungsplan Beispiel: 300.000 € Kredit
| Monat | Rate gesamt | davon Zinsen | davon Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.400 € | 875 € | 525 € | 299.475 € |
| 12 | 1.400 € | 857 € | 543 € | 293.242 € |
| 60 | 1.400 € | 779 € | 621 € | 266.757 € |
| 120 | 1.400 € | 668 € | 732 € | 228.498 € |
| 240 | 1.400 € | 270 € | 1.130 € | 91.902 € |
Annahme: 300.000 € Kredit, 3,5 % Zinsen p.a., 2 % Anfangstilgung, Annuität = 1.375 € (ca. 1.400 € gerundet)
Tilgungsrate: Was ist optimal?
Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Die Wahl hat massive Auswirkungen:
| Tilgungsrate | Laufzeit (bei 3,5 % Zinsen) | Gesamtkosten (300k) |
|---|---|---|
| 1 % Tilgung | 41 Jahre | ~235.000 € Zinsen |
| 2 % Tilgung | 28 Jahre | ~148.000 € Zinsen |
| 3 % Tilgung | 22 Jahre | ~109.000 € Zinsen |
| 4 % Tilgung | 18 Jahre | ~84.000 € Zinsen |
Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % Tilgung: Über 120.000 € weniger Zinsen und 19 Jahre früher schuldenfrei. Das ist der Grund, warum Finanzberater oft 2–3 % Tilgung empfehlen.
Sondertilgung: Wie Sie die Laufzeit verkürzen
Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Sondertilgung von 5.000 € im Jahr 5 bei einem 300.000 €-Kredit verkürzt die Laufzeit um ca. 1,5 Jahre und spart ca. 8.000 € Zinsen — ein attraktives Rendite-Investment.
Für Kapitalanleger gilt: Sondertilgung ist sinnvoll, wenn die Finanzierungskosten höher sind als die Nettomietrendite. Ist die Rendite höher als der Zinssatz, ist weiteres Investment oft sinnvoller als Tilgung. Berechnen Sie das mit dem Cashflow-Rechner.
Wie wir in unserem Ratgeber zur Annuitätenberechnung detailliert erläutern, ist die Wahl der richtigen Zinsbindung oft wichtiger als die Tilgungsrate.
Gut zu wissen: Ein Tilgungsplan zeigt dir genau, wie sich dein Kredit Jahr für Jahr entwickelt — inklusive Restschuld, Zinsen und Tilgungsanteil.
FAQ: Tilgungsplan Immobilien
Was ist ein Tilgungsplan?
Eine Tabelle, die monatlich Zinsen, Tilgung und Restschuld eines Immobilienkredits aufzeigt.
Wie viel Tilgung ist optimal?
Mindestens 2 %, besser 2,5–3 %. Niedrigere Tilgung bedeutet drastisch höhere Gesamtkosten über die Laufzeit.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine außerplanmäßige Kreditrückzahlung, die die Restschuld direkt reduziert. Die meisten Banken erlauben 5–10 % des Kreditbetrags jährlich ohne Gebühren.
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