Fehler 1: Kaufpreis ohne Nebenkosten kalkulieren
Der häufigste Anfängerfehler: Nur den Kaufpreis im Blick haben und Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar/Grundbuch (ca. 2 %) und Makler (0–3,57 %) vergessen. Tatsächliche Gesamtkosten liegen 6–13 % über dem Kaufpreis. Wer 250.000 € Budget hat, kann nicht für 250.000 € kaufen.
Fehler 2: Nur die Bruttorendite berechnen
Die Bruttorendite sagt: Miete / Kaufpreis. Die echte Rendite nach Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen und Steuern ist 1–2 Prozentpunkte niedriger. Immer die Nettorendite berechnen.
Fehler 3: Kein Puffer für Leerstand
"Die Wohnung ist doch immer vermietet" — das glauben viele, bis der erste Mieter auszieht und die Wohnung 2 Monate leer steht. Mindestens 3–5 % der Jahresmiete als Leerstandsrücklage einplanen.
Fehler 4: Sanierungskosten ignorieren
Ein "renovierungsbedürftiger" Altbau mit "Potenzial" kann schnell zum Fass ohne Boden werden. Vor dem Kauf: Gutachter einschalten, Protokolle der WEG-Eigentümerversammlungen der letzten 5 Jahre lesen, Instandhaltungsrücklage im Hausgeld prüfen.
Fehler 5: Lage unterschätzen
Die günstige Wohnung am Stadtrand klingt verlockend — aber Mieter wollen gute Anbindung, Infrastruktur, Einkauf. Eine Wohnung 200 m vom Bahnhof vermietet sich anders als dieselbe Wohnung 3 km entfernt. Lage ist dauerhafter als Ausstattung.
Fehler 6: Finanzierung zu knapp kalkulieren
Nur 10 % Eigenkapital, volle Finanzierung, keine Reserve — das ist gefährlich. Empfehlung: mindestens 20–30 % Eigenkapital (Kaufpreis + Nebenkosten), plus 3–6 Monatsmieten als Liquiditätspuffer.
Fehler 7: Kein Blick ins WEG-Protokoll
In Eigentümergemeinschaften sind die Protokolle der letzten Versammlungen Gold wert: Geplante Sonderumlagen, Streit unter Eigentümern, aufgeschobene Instandhaltungen, Prozesse. Diese Infos müssen im Notartermin vorliegen.
Fehler 8: Mietspiegel nicht prüfen
Die aktuelle Miete des Mieters ist nicht unbedingt marktgerecht. Manchmal wird unter Mietspiegel vermietet (Freundschaft, langjährige Mieter). Das erhöht den Kaufpreis, ohne die tatsächlich erzielbare Rendite zu zeigen — oder andersherum.
Fehler 9: Steuerliche Auswirkungen ignorieren
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Bei hohem Grenzsteuersatz (42–45 %) frisst die Steuer einen großen Teil der Rendite. Gleichzeitig: AfA, Zinsen und Reparaturen sind absetzbar. Vor dem Kauf Steuerberater einschalten!
Fehler 10: Emotional kaufen
Wer eine Mietwohnung kauft, kauft kein Zuhause. Keine emotionalen Entscheidungen. Das Parkett ist schön — aber zählt es wirtschaftlich? Nur kaufen wenn die Zahlen stimmen: Rendite, Lage, Mieterpotenzial, Instandhaltungszustand.
Checkliste: Vor dem Wohnungskauf
- ☑ Gesamtkosten inkl. Nebenkosten berechnet
- ☑ Netto- und Bruttorendite ermittelt
- ☑ Leerstandspuffer eingeplant
- ☑ Gutachter beauftragt (bei älteren Objekten)
- ☑ WEG-Protokolle der letzten 5 Jahre gelesen
- ☑ Mietspiegel für die Lage geprüft
- ☑ Steuerberater für Vor-Kauf-Analyse eingeschaltet
- ☑ Eigenkapital ≥ 20 % + 3 Monatsmieten Reserve
- ☑ Lage-Check: Anbindung, Infrastruktur, Entwicklungspotenzial
- ☑ Emotionaler Abstand gehalten
Weiterführend: Rendite berechnen | Eigenkapital-Ratgeber | Renditeberechnung Schritt für Schritt
Welche Unterlagen brauche ich vor dem Kauf einer ETW?
Mindestens: aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, aktuelle und vergangene WEG-Protokolle (5 Jahre), Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Auskunft über Rücklagenstand. Vom Verkäufer: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre.
Wie lange dauert ein Wohnungskauf in Deutschland?
Von der Einigung bis zur Eintragung ins Grundbuch ca. 6–12 Wochen. Der Kaufpreis wird gezahlt, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (nach GrESt-Zahlung) erteilt hat. Planungspuffer einrechnen.
