Immobilien erben in Deutschland 2025
Jedes Jahr werden in Deutschland Immobilien im Wert von mehreren hundert Milliarden Euro vererbt. Für viele Erben ist das selbstbewohnte Elternhaus die erste Begegnung mit Immobilienbesitz — und mit der Erbschaftsteuer. Der Staat greift je nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert unterschiedlich stark zu. Mit den richtigen Strategien lässt sich die Steuerlast jedoch legal erheblich reduzieren.
Erbschaftsteuer-Freibeträge 2025
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuersatz ab Überschreitung |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder (je Kind) | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel (je Enkel) | 200.000 € | 7–30 % |
| Eltern / Großeltern | 100.000 € | 15–43 % |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | 15–43 % |
| Nicht-Verwandte (Lebenspartner ohne Trauschein) | 20.000 € | 30–50 % |
Bewertung der geerbten Immobilie
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren (§ 182 ff. BewG). In der Praxis liegt der Steuerwert oft 20–30 % unter dem tatsächlichen Marktwert — was für Erben günstig ist. Sie können jedoch auch ein unabhängiges Gutachten beauftragen, wenn der Steuerwert zu hoch erscheint.
Steuerfreie Vererbung: Das Familienheim
Das sogenannte Familienheim-Privileg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG) ermöglicht steuerfreie Übertragung des selbstgenutzten Wohnhauses:
- Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt
- Der Ehegatte oder die Kinder erben
- Der Erbe zieht selbst ein und bewohnt die Immobilie mindestens 10 Jahre
- Für Kinder gilt eine Wohnflächenbegrenzung von 200 m²
Achtung: Wer innerhalb der 10 Jahre auszieht (außer bei nachgewiesenem Härtefall), muss rückwirkend Erbschaftsteuer zahlen.
Steuerlast: Rechenbeispiel
| Fall | Immobilienwert | Freibetrag | Steuerpflichtig | Steuer (ca.) |
|---|---|---|---|---|
| Kind erbt Elternhaus | 450.000 € | 400.000 € | 50.000 € | 3.500 € (7 %) |
| Kind erbt Mietwohnung | 600.000 € | 400.000 € | 200.000 € | 22.000 € (11 %) |
| Nichte erbt Wohnung | 300.000 € | 20.000 € | 280.000 € | 84.000 € (30 %) |
Strategien zur Steueroptimierung
1. Schenkung zu Lebzeiten
Freibeträge gelten auch für Schenkungen — und können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Wer frühzeitig plant, kann eine Immobilie in Tranchen steuerfrei übertragen. Ein Elternteil kann einem Kind bis zu 800.000 € (400.000 € × 2 Elternteile) steuerfrei schenken — und nach 10 Jahren erneut 400.000 €.
2. Nießbrauchvorbehalt
Bei der Übertragung mit Nießbrauchvorbehalt überträgt man die Immobilie (reduziert den steuerpflichtigen Wert), behält aber das Nutzungsrecht auf Lebenszeit. Der Nießbrauchswert wird vom Schenkungswert abgezogen — das reduziert die Steuerbasis erheblich.
3. Vermietung statt Eigennutzung
Vermietete Immobilien werden mit einem 10 % Abschlag bewertet (§ 13d ErbStG). Wenn die geerbte Immobilie vermietet ist oder wird, sinkt der steuerpflichtige Wert automatisch um ein Zehntel.
4. Erbauseinandersetzung
Bei mehreren Erben kann eine Erbauseinandersetzung dazu führen, dass Freibeträge mehrfach genutzt werden. Erbengemeinschaften können strategisch aufgeteilt werden.
Was tun nach dem Erbfall?
- Erbschein beantragen (Nachlassgericht)
- Grundbuchumschreibung beantragen (Frist: 2 Jahre, kostenlos)
- Finanzamt informieren (innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis des Erwerbs)
- Steuerberater einschalten (besonders bei größeren Immobilienwerten)
- Entscheidung: Selbstnutzen, vermieten oder verkaufen?
Falls Sie die Immobilie vermieten möchten, hilft unser Mietrendite-Rechner. Für die laufende Renditeberechnung nutzen Sie den Cashflow-Rechner.
Für Investoren mit mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH die Steuerlast erheblich senken — ab etwa 3 Immobilien lohnt sich die Prüfung.
FAQ: Erbschaft und Immobilien
Muss ich eine geerbte Immobilie versteuern?
Nur wenn der Wert den Freibetrag übersteigt. Kinder haben 400.000 € Freibetrag, Ehegatten 500.000 €.
Was ist das Familienheim-Privileg?
Das selbstgenutzte Elternhaus kann steuerfrei vererbt werden, wenn der Erbe selbst einzieht und 10 Jahre dort wohnt.
Wie wird eine Mietimmobilie steuerlich bewertet?
Mit einem Abschlag von 10 % vom Steuerwert (§ 13d ErbStG) — das spart direkt Steuern.
Kann ich eine Erbschaftsteuerrechnung in Raten zahlen?
Ja, auf Antrag kann die Erbschaftsteuer bis zu 10 Jahre gestundet werden (§ 28 ErbStG), wenn andernfalls die Immobilie verkauft werden müsste.
Was ist eine Schenkung mit Nießbrauch?
Man überträgt das Eigentum, behält aber das Wohnrecht oder das Recht auf Mieteinnahmen. Das reduziert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich.
Verwandte Artikel: Nebenkosten beim Immobilienkauf: Vollständige Übersicht + Rechner | Vermieter Steuer-Ratgeber: Was Sie als Vermieter wissen müssen | Grundsteuerreform 2025: Was Vermieter jetzt wissen müssen | Airbnb und Kurzzeitvermietung: Steuern, Genehmigungen und Rendite
