Immobilien Rendite Berchtesgaden 2025
Das Berchtesgadener Land gehört zu den bekanntesten Tourismusdestinationen Deutschlands — Königssee, Kehlsteinhaus, Watzmann. Wer hier investiert, kauft in einem Premiummarkt mit einzigartigen Besonderheiten.
Stadtprofil Berchtesgaden
Wirtschaft: Berchtesgaden-Tourismus, Salzbergwerk, Alpen
Bayerischer Nationalpark, Tourismus-Hotspot, Königssee und Watzmann
Marktüberblick Berchtesgadener Land 2025
| Kennzahl | Wert 2025 |
|---|---|
| Ø Kaufpreis ETW | 5.000–9.000 €/m² |
| Ferienwohnung top Lage | 8.000–15.000 €/m² |
| Durchschnittlicher Tagessatz | 90–180 € / Nacht |
| Saisonalität | Sommer+Winter stark, Frühling/Herbst mittel |
| Einwohner Landkreis | ca. 104.000 |
Besonderheiten des Berchtesgadener Markts
- Nationalpark-Schutzzone: Bebauung extrem eingeschränkt — natürliche Preis-Untergrenze
- Ganzjahrestourismus: Winter (Ski), Sommer (Wandern, Bergsee) — keine langen Nebensaisons
- Internationale Bekanntheit: Königssee ist weltweit bekannt → Buchungen kommen aus aller Welt
- Zweitwohnsitz-Beschränkungen: Manche Gemeinden haben strenge Regeln — vor Kauf prüfen
Ferienvermietung: Das dominierende Modell
Dauervermietung lohnt sich in Berchtesgaden kaum. Wer investiert, denkt fast immer an Ferienvermietung:
- Einnahmen-Potenzial: 120 €/Nacht × 200 Nächte = 24.000 €/Jahr (60-m²-Wohnung)
- Kosten: Reinigung, Verwaltung, Plattformgebühren, Instandhaltung: ~7.000–9.000 €/Jahr
- Netto-Einnahmen: 15.000–17.000 €/Jahr
Bei einem Kaufpreis von 450.000 € (7.500 €/m², 60 m²) ergibt sich eine Nettomietrendite von ca. 3,3–3,8 % — ordentlich für diese Preislage.
Steuerliche Aspekte Ferienwohnung
Mehr zur Besteuerung von Ferienwohnungen im Artikel Ferienimmobilien und Steuern. Wichtig: Die 10-Jahres-Spekulationsfrist gilt auch für Ferienwohnungen. Details im Cashflow-Rechner.
Vergleich mit dem Allgäu
Das Allgäu (Oberstdorf, Oberstaufen) hat ein ähnliches touristisches Profil bei tendenziell etwas niedrigeren Kaufpreisen. Berchtesgaden hat den Königssee-Bonus — aber auch mehr Regulierung.
Markt-Überblick Berchtesgaden 2025
Der Immobilienmarkt in Berchtesgaden ist geprägt von wachsender Bevölkerungszahl. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 3,200 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 11.40 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.28 % |
| Kaufpreisfaktor | 23.4 |
Beispielrechnung: 55-m²-Wohnung in Berchtesgaden
Kaufpreis: 176,000 Euro. Jahresmiete kalt: 7,524 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.28 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.21 %.
Kaufnebenkosten (ca. 7,5 %): 13,200 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 44,000 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien Berchtesgaden
Lohnt sich eine Ferienwohnung in Berchtesgaden?
Bei guter Lage und professioneller Verwaltung: ja. Erwarten Sie 3–5 % Nettomietrendite. Wertsteigerung historisch gut.
Kann man in Berchtesgaden frei kaufen?
Grundsätzlich ja. Aber: Zweitwohnsitz-Regelungen und Ferienwohnungs-Genehmigungen variieren nach Gemeinde — immer vorab prüfen.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
