Immobilien Rendite Delmenhorst 2025
Delmenhorst ist eine kreisfreie Stadt in Niedersachsen mit rund 77.000 Einwohnern, 15 km östlich von Bremen und 20 km westlich von Oldenburg. Die Stadt liegt geografisch zwischen zwei Oberzentren – und bietet damit einen interessanten Doppel-Pendler-Vorteil. Mit Kaufpreisen deutlich unter dem Bremer Niveau und solider S-Bahn-Anbindung ist Delmenhorst ein klassischer Pendler-Vorort mit anständiger Mietrendite.
Marktüberblick: Kaufpreise und Mieten 2025
| Lage | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Innenstadt / Zentrum | 1.500–2.200 | 8,00–10,50 | ca. 5,5–7,0 % |
| Stadtteile | 1.200–1.800 | 7,50–9,50 | ca. 5,8–7,5 % |
| Randlagen | 900–1.400 | 6,50–8,50 | ca. 7,0–9,0 % |
| Neubau | 2.800–3.500 | 10,00–12,50 | ca. 3,8–4,7 % |
Renditerechner: Musterrechnung Delmenhorst
- Kaufpreis: 119.000 € (70 m², 1.700 €/m²)
- Nebenkosten Niedersachsen (5 % + 2 %): 8.330 €
- Gesamtinvestition: 127.330 €
- Kaltmiete: 630 € (9,00 €/m²)
- Jahreskaltmiete: 7.560 €
- Bruttomietrendite: 5,94 %
- Nettomietrendite: ca. 4,6–5,1 %
Nettomietrendite selbst berechnen →
Bremen + Oldenburg: Doppelter Pendler-Einzug
- Bremen: S-Bahn S1 in 15 Minuten bis Bremen Hbf. Sehr gut für Bremen-Pendler
- Oldenburg: 20 km, RE in 20 Minuten. Für Oldenburg-Pendler ebenfalls attraktiv
Delmenhorst liegt damit im Überlappungsbereich zweier Pendler-Einzugsgebiete – das diversifiziert die Mietnachfrage und stabilisiert den Markt.
Niedersachsen-Grunderwerbsteuer: 5 % – besser als NRW
Niedersachsen erhebt 5 % Grunderwerbsteuer – günstiger als NRW (6,5 %), Hessen (6 %) oder Schleswig-Holstein (6,5 %). Das reduziert die Einstiegskosten.
Vergleich: Delmenhorst vs. Bremer Umland
| Stadt | Kaufpreis €/m² | Bruttorendite | Bremen S-Bahn |
|---|---|---|---|
| Bremen | 2.800–4.200 | 3,8–4,8 % | — |
| Delmenhorst | 1.200–2.200 | 5,5–7,5 % | 15 Min. S1 |
| Stuhr | 2.000–3.000 | 4,5–5,8 % | 20 Min. |
| Bremerhaven | 1.200–2.000 | 6,0–8,0 % | 60 Min. RE |
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Markt-Überblick Delmenhorst 2025
Der Immobilienmarkt in Delmenhorst ist geprägt von guter Infrastrukturanbindung. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 4,100 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 13.40 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 3.92 % |
| Kaufpreisfaktor | 25.5 |
Beispielrechnung: 68-m²-Wohnung in Delmenhorst
Kaufpreis: 278,800 Euro. Jahresmiete kalt: 10,934 Euro. Brutto-Mietrendite: 3.92 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 2.94 %.
Kaufnebenkosten (ca. 6,5 %): 18,122 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 69,700 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien in Delmenhorst
Wie hoch ist die Bruttorendite in Delmenhorst?
5,5–7,5 % je nach Lage. Deutlich besser als Bremen selbst bei nur 15 Min. S-Bahn-Abstand.
Gilt Mietpreisbremse in Delmenhorst?
Nein. Delmenhorst ist kein angespannter Wohnungsmarkt in Niedersachsen.
Was ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
5 % – günstiger als NRW (6,5 %) und vergleichbar mit BW (5 %).
