Immobilien Rendite Pulheim
Pulheim liegt im Rhein-Erft-Kreis, direkt nördlich von Köln. Mit rund 55.000 Einwohnern ist es eine typische Speckgürtelgemeinde: gut angebunden, grüne Wohnlage, attraktiv für Familien und Pendler. Die Kaufpreise liegen deutlich unter Köln – die S-Bahn-Verbindung aber ist schnell.
Marktdaten Pulheim
| Objekttyp | Kaufpreis | Kaltmiete | Brutto-Rendite |
|---|---|---|---|
| 2-Zi.-ETW (55 m²) | 240.000–330.000 € | 10,50–12,50 €/m² | 4,5–5,5 % |
| 3-Zi.-ETW (80 m²) | 320.000–440.000 € | 11,00–13,00 €/m² | 4,0–5,0 % |
| EFH (120 m²) | 500.000–720.000 € | — | — |
Köln-Speckgürtel-Dynamik
Pulheim profitiert direkt vom Köln-Overflow: Wer in Köln nicht mehr das Budget für eine Eigentumswohnung hat, kauft oder mietet in Pulheim. Das erzeugt stabile Nachfrage – vor allem für Familien und junge Berufstätige.
- S-Bahn S12: Pulheim → Köln Hbf in 20–25 Minuten
- A1 und A4 mit direktem Anschluss
- Gute Schulen und Kinderbetreuung – Familienstandort
Renditeprofil: Wertsteigerung vs. Cashflow
Pulheim ist primär ein Wertsteigerungsmarkt – nicht Cashflow. Das KMV liegt bei 22–26, was noch im akzeptablen Bereich liegt, aber Cashflow-Renditen sind begrenzt.
- Stärke: Wertstabilität und Preissteigerungspotenzial
- Schwäche: Cashflow-Rendite von 4–5 % ist nicht berauschend
- Empfehlung: Eigennutzer oder langfristige Wertsteigerungs-Investoren
Pulheim vs. Bergheim vs. Brühl
| Ort | Preis/m² | Köln-Zeit | Rendite |
|---|---|---|---|
| Pulheim | 4.000–5.500 € | 20 min S-Bahn | 4,5–5,5 % |
| Bergheim | 3.000–4.200 € | 30 min S-Bahn | 5,0–6,5 % |
| Brühl | 3.800–5.200 € | 18 min S-Bahn | 4,5–5,5 % |
Markt-Überblick Pulheim 2025
Der Immobilienmarkt in Pulheim ist geprägt von industrieller Wirtschaftsstärke. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 3,600 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 12.20 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.07 % |
| Kaufpreisfaktor | 24.6 |
Beispielrechnung: 62-m²-Wohnung in Pulheim
Kaufpreis: 223,200 Euro. Jahresmiete kalt: 9,077 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.07 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.05 %.
Kaufnebenkosten (ca. 8,5 %): 18,972 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 55,800 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien Pulheim
Lohnt sich Pulheim als Investment?
Für Eigennutzer und Wertsteigerungs-Investoren ja. Für reinen Cashflow gibt es bessere Standorte im Rheinland.
Wie schnell komme ich von Pulheim nach Köln?
S-Bahn S12: 20–25 Minuten zum Kölner Hbf. Eine der besten Verbindungen im Kölner Umland.
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