Der Kaufpreisfaktor in Dortmund (auch Vervielfältiger genannt) liegt aktuell bei etwa dem 17-24-fachen der Jahreskaltmiete. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 4,4-5,8 %. Dortmund ist das Herz des Ruhrgebiets mit hohem Renditepotenzial. Wer hier kauft, kalkuliert mit dem Kaufpreisfaktor als schnellem Marktindikator — der Rechner unten zeigt den Wert sofort.
Kaufpreisfaktor Dortmund: Aktuelle Richtwerte
| Lage | Kaufpreis/m² | Kaltmiete/m² | KPF (Brutto) | Rendite (Brutto) |
|---|---|---|---|---|
| Toplage | ab 4200 € | 17 € | 27–32× | unter 4,4 % |
| Gute Lage | 3.500 € | 14 € | 24× | 4,4 % |
| Mittlere Lage | Ø 2.000-3.500 € | Ø 11-14 €/m² | 17–24× | 4,4–5,8 % |
| Einfache Lage | unter 2.000 € | 11 €/m² | unter 17× | über 5,8 % |
Quelle: Marktdaten 2024/2025. Kaufpreis bezieht sich auf Eigentumswohnungen (ETW), ohne Kaufnebenkosten.
Was sagt der Kaufpreisfaktor über den Markt Dortmund?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Mietrendite: KPF = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Kaufpreisfaktor von 17 entspricht damit einer Rendite von 5.9 % — 24 entspricht 4.2 %. Für Dortmund gilt als Marktrichtwert:
- KPF unter 17: Günstig — prüfe Lage, Substanz und Mietentwicklung genau
- KPF 17–24: Marktüblich für Dortmund — solide Renditeerwartung
- KPF über 24: Teuer — nur mit starker Wertsteigerungsthese vertretbar
Kaufpreisfaktor vs. Nettomietrendite: Rechenbeispiel Dortmund
Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 75 m², gute Lage in Dortmund
- Kaufpreis: 3.500 €/m² × 75 m² = 262,500 €
- Kaltmiete: 14 €/m² × 75 m² = 1050 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 12,600 €
- Kaufpreisfaktor: 20×
- Bruttomietrendite: 4.8 %
- Nettomietrendite (ca. −25 % Kosten): ca. 3.6 %
Für eine vollständige Kalkulation inkl. Kaufnebenkosten, Hausgeld und Finanzierungsrate: Mietrendite-Rechner nutzen.
Kaufpreisfaktor Dortmund: Stadtteile im Vergleich
Der Kaufpreisfaktor variiert innerhalb von Dortmund stark je nach Stadtteil. Zentrale und gut erschlossene Lagen haben deutlich höhere Kaufpreisfaktoren als Randgebiete. Als Investor gilt: Kaufpreisfaktor allein entscheidet nicht — Leerstandsrisiko, Mieterstruktur und Infrastruktur sind genauso wichtig. Weitere Stadtanalyse: Immobilien-Rendite Dortmund.
FAQ: Kaufpreisfaktor Dortmund
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis (netto, ohne Nebenkosten) ÷ Jahreskaltmiete. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 1.000 € Monatsmiete = 12.000 € Jahreskaltmiete → KPF = 25. Unser Kaufpreisfaktor-Rechner berechnet alles automatisch.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in Dortmund?
In Dortmund gilt ein KPF von 17–20 als rendite-stark, 17–24 als marktüblich. Werte über 24 sind für reine Renditeinvestoren kritisch zu sehen — hier kauft man primär auf Wertsteigerung.
Unterschied Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Beide Kennzahlen sind inverse Darstellungen desselben Sachverhalts: Rendite (%) = 100 ÷ KPF, KPF = 100 ÷ Rendite (%). KPF 20 = 5 % Rendite, KPF 25 = 4 % Rendite, KPF 30 = 3,3 % Rendite. Der KPF ist in der Praxis gebräuchlicher, weil er als Multiplikator intuitiv zeigt, wie viele Jahresmieten der Preis entspricht.