Der Kaufpreisfaktor in Düsseldorf (auch Vervielfältiger genannt) liegt aktuell bei etwa dem 24-33-fachen der Jahreskaltmiete. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 3,2-4,1 %. Düsseldorf ist NRWs Landeshauptstadt mit internationalem Flair. Wer hier kauft, kalkuliert mit dem Kaufpreisfaktor als schnellem Marktindikator — der Rechner unten zeigt den Wert sofort.
Kaufpreisfaktor Düsseldorf: Aktuelle Richtwerte
| Lage | Kaufpreis/m² | Kaltmiete/m² | KPF (Brutto) | Rendite (Brutto) |
|---|---|---|---|---|
| Toplage | ab 8400 € | 23 € | 36–41× | unter 3,2 % |
| Gute Lage | 7.000 € | 20 € | 33× | 3,2 % |
| Mittlere Lage | Ø 4.500-7.000 € | Ø 16-20 €/m² | 24–33× | 3,2–4,1 % |
| Einfache Lage | unter 4.500 € | 16 €/m² | unter 24× | über 4,1 % |
Quelle: Marktdaten 2024/2025. Kaufpreis bezieht sich auf Eigentumswohnungen (ETW), ohne Kaufnebenkosten.
Was sagt der Kaufpreisfaktor über den Markt Düsseldorf?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Mietrendite: KPF = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Kaufpreisfaktor von 24 entspricht damit einer Rendite von 4.2 % — 33 entspricht 3.0 %. Für Düsseldorf gilt als Marktrichtwert:
- KPF unter 24: Günstig — prüfe Lage, Substanz und Mietentwicklung genau
- KPF 24–33: Marktüblich für Düsseldorf — solide Renditeerwartung
- KPF über 33: Teuer — nur mit starker Wertsteigerungsthese vertretbar
Kaufpreisfaktor vs. Nettomietrendite: Rechenbeispiel Düsseldorf
Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 75 m², gute Lage in Düsseldorf
- Kaufpreis: 7.000 €/m² × 75 m² = 525,000 €
- Kaltmiete: 20 €/m² × 75 m² = 1500 €/Monat
- Jahreskaltmiete: 18,000 €
- Kaufpreisfaktor: 29×
- Bruttomietrendite: 3.4 %
- Nettomietrendite (ca. −25 % Kosten): ca. 2.6 %
Für eine vollständige Kalkulation inkl. Kaufnebenkosten, Hausgeld und Finanzierungsrate: Mietrendite-Rechner nutzen.
Kaufpreisfaktor Düsseldorf: Stadtteile im Vergleich
Der Kaufpreisfaktor variiert innerhalb von Düsseldorf stark je nach Stadtteil. Zentrale und gut erschlossene Lagen haben deutlich höhere Kaufpreisfaktoren als Randgebiete. Als Investor gilt: Kaufpreisfaktor allein entscheidet nicht — Leerstandsrisiko, Mieterstruktur und Infrastruktur sind genauso wichtig. Weitere Stadtanalyse: Immobilien-Rendite Düsseldorf.
FAQ: Kaufpreisfaktor Düsseldorf
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis (netto, ohne Nebenkosten) ÷ Jahreskaltmiete. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 1.000 € Monatsmiete = 12.000 € Jahreskaltmiete → KPF = 25. Unser Kaufpreisfaktor-Rechner berechnet alles automatisch.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in Düsseldorf?
In Düsseldorf gilt ein KPF von 24–27 als rendite-stark, 24–33 als marktüblich. Werte über 33 sind für reine Renditeinvestoren kritisch zu sehen — hier kauft man primär auf Wertsteigerung.
Unterschied Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Beide Kennzahlen sind inverse Darstellungen desselben Sachverhalts: Rendite (%) = 100 ÷ KPF, KPF = 100 ÷ Rendite (%). KPF 20 = 5 % Rendite, KPF 25 = 4 % Rendite, KPF 30 = 3,3 % Rendite. Der KPF ist in der Praxis gebräuchlicher, weil er als Multiplikator intuitiv zeigt, wie viele Jahresmieten der Preis entspricht.
