Was ist die Mietkaution (§ 551 BGB)?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für den Mietkaution-Regeln (Mieterbund). Sie schützt vor Mietausfällen, Schäden und ausstehenden Nebenkostenforderungen. Die Höhe ist gesetzlich begrenzt, die Handhabung streng geregelt.
Gesetzliche Grundlagen
- Maximale Höhe: 3 Monats-Nettokaltmieten (§ 551 BGB)
- Zahlungsweise: Der Mieter darf in 3 Raten zahlen (erste Rate bei Einzug)
- Anlage: Getrennt vom Vermietervermögen, üblicherweise Sparkonto
- Verzinsung: Zinsen gehören dem Mieter
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Die Kaution muss insolvenzsicher getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Zulässige Formen:
- Kautionssparbuch (häufigste Form) — auf den Namen des Mieters, aber verpfändet an Vermieter
- Festgeldkonto
- Mietkautionsverzinsung nach banküblichem Zinssatz für Spareinlagen
Verboten: Kaution auf das eigene Konto nehmen und "irgendwann zurückzahlen". Das ist Veruntreuung und strafbar.
Wann muss der Vermieter zurückzahlen?
Es gibt keine gesetzlich fixierte Rückzahlungsfrist. Gerichte haben folgende Orientierung entwickelt:
- 3–6 Monate nach Mietende als üblich anerkannt
- Längere Frist möglich, wenn NK-Abrechnung noch aussteht
- Unbegrenzte Einbehaltung ist unzulässig
Faustregel: Nach Auszug + Übergabeprotokoll + NK-Abrechnung muss der Saldo ausgezahlt werden — spätestens 6 Monate nach Auszug.
Was kann der Vermieter einbehalten?
- Offene Mietrückstände
- Kosten für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Betriebskostennachzahlungen
- Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (wenn Klausel wirksam)
Nicht einbehalten werden darf: Normaler Verschleiß, keine pauschal angesetzten "Renovierungskosten" ohne konkreten Nachweis.
Häufige Streitpunkte
| Streitpunkt | Rechtslage |
|---|---|
| Dübellöcher in der Wand | Normale Abnutzung — kein Abzug |
| Kratzer im Parkett | Kommt auf Ausmaß an — normaler Gebrauch = kein Abzug |
| Nikotinflecken an der Wand | Schaden über normale Abnutzung — Abzug möglich |
| Unrenoviert übergeben + Endrenovierung verlangt | Klausel unwirksam — kein Abzug |
| NK-Nachzahlung nach 2 Jahren | Kaution-Einbehalt für laufende Abrechnung zulässig |
Tipp: Übergabeprotokoll schützt beide Seiten
Ein detailliertes Einzugs- und Auszugsprotokoll mit Fotos ist der beste Schutz. Was im Einzugsprotokoll steht, gilt als Zustand bei Übergabe — Mieter kann nicht für vorherige Schäden haftbar gemacht werden. Was beim Auszug neu beschädigt ist, aber im Einzugsprotokoll nicht stand, kann der Vermieter geltend machen.
Weiterführend: Mietrecht-Grundlagen | Schönheitsreparaturen | Häufige Vermieter-Fehler
Darf der Vermieter die Kaution für laufende Schäden während der Mietzeit nutzen?
Nur wenn der Mieter zugestimmt hat oder ein Gericht es erlaubt. In der Regel: Nein — die Kaution wird erst bei Mietende abgerechnet. Ausnahme: Vermieter klagt auf Schadensersatz und vollstreckt gegen die Kaution.
Was passiert mit der Kaution bei Insolvenz des Vermieters?
Bei ordnungsgemäßer Anlage (getrennt vom Vermietervermögen) ist die Kaution insolvenzfest. Der Insolvenzverwalter kann nicht darauf zugreifen. Deshalb ist die getrennte Anlage so wichtig — nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch zum Schutz des Mieters.
Praxis-Tipps: Mietrecht für Vermieter
Rechtssicherheit beginnt mit einem wasserdichten Mietvertrag. Nutze aktualisierte Vertragsvorlagen (z.B. vom Haus & Grund Verein), dokumentiere den Zustand der Wohnung mit einem Übergabeprotokoll und Fotos. Bei Mietrückständen: Ab dem zweiten Monat Zahlungsverzug besteht Kündigungsrecht — reagiere schnell und schriftlich.
FAQ: Mietrecht
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung, maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel), und maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren (in Gebieten mit Wohnungsmangel: 15 %). Bei Modernisierungen gelten gesonderte Regelungen.
Was passiert bei Mietrückstand?
Bei zwei Monatskaltmieten Rückstand ist eine fristlose Kündigung möglich. Zahlt der Mieter vor Räumungsklage vollständig nach, wird die Kündigung unwirksam — sogenannte "Schonfrist".
Muss ich Schäden über die Kaution decken?
Die Kaution (max. 3 Nettokaltmieten) sichert offene Forderungen: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus, ausstehende Nebenkostennachzahlungen. Die Abrechnung muss innerhalb von 3–6 Monaten nach Auszug erfolgen.
Weitere Artikel
- Mietrendite richtig berechnen
- Cashflow-Rechner für Vermieter
- Kaufnebenkosten-Rechner
- Cashflow-Rechner: Immobilien kostenlos kalkulieren
- Mietrendite-Rechner: Brutto & Netto sofort
Kostenloses Analyse-Tool nutzen
Rendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow lassen sich mit den kostenlosen Rechnern auf RenditeRechner24 in Sekunden berechnen — ohne Anmeldung, direkt im Browser. Gib Kaufpreis und Kaltmiete ein, und du siehst sofort ob sich eine Immobilie lohnt. Für eine vollständige Analyse empfehlen wir: zuerst den Schnell-Check, dann den detaillierten Mietrendite-Rechner mit Kaufnebenkosten.
