Was ist die Mietkaution (§ 551 BGB)?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für den Mietkaution-Regeln (Mieterbund). Sie schützt vor Mietausfällen, Schäden und ausstehenden Nebenkostenforderungen. Die Höhe ist gesetzlich begrenzt, die Handhabung streng geregelt.
Gesetzliche Grundlagen
- Maximale Höhe: 3 Monats-Nettokaltmieten (§ 551 BGB)
- Zahlungsweise: Der Mieter darf in 3 Raten zahlen (erste Rate bei Einzug)
- Anlage: Getrennt vom Vermietervermögen, üblicherweise Sparkonto
- Verzinsung: Zinsen gehören dem Mieter
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Die Kaution muss insolvenzsicher getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Zulässige Formen:
- Kautionssparbuch (häufigste Form) — auf den Namen des Mieters, aber verpfändet an Vermieter
- Festgeldkonto
- Mietkautionsverzinsung nach banküblichem Zinssatz für Spareinlagen
Verboten: Kaution auf das eigene Konto nehmen und "irgendwann zurückzahlen". Das ist Veruntreuung und strafbar.
Wann muss der Vermieter zurückzahlen?
Es gibt keine gesetzlich fixierte Rückzahlungsfrist. Gerichte haben folgende Orientierung entwickelt:
- 3–6 Monate nach Mietende als üblich anerkannt
- Längere Frist möglich, wenn NK-Abrechnung noch aussteht
- Unbegrenzte Einbehaltung ist unzulässig
Faustregel: Nach Auszug + Übergabeprotokoll + NK-Abrechnung muss der Saldo ausgezahlt werden — spätestens 6 Monate nach Auszug.
Was kann der Vermieter einbehalten?
- Offene Mietrückstände
- Kosten für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Betriebskostennachzahlungen
- Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (wenn Klausel wirksam)
Nicht einbehalten werden darf: Normaler Verschleiß, keine pauschal angesetzten "Renovierungskosten" ohne konkreten Nachweis.
Häufige Streitpunkte
| Streitpunkt | Rechtslage |
|---|---|
| Dübellöcher in der Wand | Normale Abnutzung — kein Abzug |
| Kratzer im Parkett | Kommt auf Ausmaß an — normaler Gebrauch = kein Abzug |
| Nikotinflecken an der Wand | Schaden über normale Abnutzung — Abzug möglich |
| Unrenoviert übergeben + Endrenovierung verlangt | Klausel unwirksam — kein Abzug |
| NK-Nachzahlung nach 2 Jahren | Kaution-Einbehalt für laufende Abrechnung zulässig |
Tipp: Übergabeprotokoll schützt beide Seiten
Ein detailliertes Einzugs- und Auszugsprotokoll mit Fotos ist der beste Schutz. Was im Einzugsprotokoll steht, gilt als Zustand bei Übergabe — Mieter kann nicht für vorherige Schäden haftbar gemacht werden. Was beim Auszug neu beschädigt ist, aber im Einzugsprotokoll nicht stand, kann der Vermieter geltend machen.
Weiterführend: Mietrecht-Grundlagen | Schönheitsreparaturen | Häufige Vermieter-Fehler
Darf der Vermieter die Kaution für laufende Schäden während der Mietzeit nutzen?
Nur wenn der Mieter zugestimmt hat oder ein Gericht es erlaubt. In der Regel: Nein — die Kaution wird erst bei Mietende abgerechnet. Ausnahme: Vermieter klagt auf Schadensersatz und vollstreckt gegen die Kaution.
Was passiert mit der Kaution bei Insolvenz des Vermieters?
Bei ordnungsgemäßer Anlage (getrennt vom Vermietervermögen) ist die Kaution insolvenzfest. Der Insolvenzverwalter kann nicht darauf zugreifen. Deshalb ist die getrennte Anlage so wichtig — nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch zum Schutz des Mieters.
