Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d–556g BGB, seit 2015) begrenzt die Höhe der Erstmiete bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Konkret: Die verlangte Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen. Sie gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gemeinden, die von den Landesregierungen als "angespannt" ausgewiesen wurden.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Jedes Bundesland kann eigene Verordnungen erlassen. Stand 2025 gilt sie in den meisten Großstädten:
| Bundesland | Hauptbetroffene Städte | Gültig bis |
|---|---|---|
| Bayern | München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg u. v. m. | 2025 (Verlängerung wahrscheinlich) |
| Baden-Württemberg | Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe u. a. | 2025 |
| NRW | Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster u. a. | 2025 |
| Berlin | Gesamtes Stadtgebiet | 2025 |
| Hamburg | Gesamtes Stadtgebiet | 2025 |
| Hessen | Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden u. a. | 2025 |
Die Formel: Was darf verlangt werden?
Maximalmiete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10
Beispiel München: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei 18,00 €/m², darf die Erstmiete höchstens 19,80 €/m² betragen.
Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse NICHT?
- Neubau: Erstmalige Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 — komplett ausgenommen
- Umfassende Modernisierung: Wenn die Wohnung "kernmodernisiert" wurde (mind. ein Drittel der Neubaukosten investiert)
- Vormietermiete war höher: War die Vormiete legal höher als 10 % über Vergleichsmiete, darf diese Miete beibehalten werden ("Bestandsschutz")
- Nicht ausgewiesene Gebiete: In Gemeinden ohne Verordnung gilt keine Mietpreisbremse
Was müssen Vermieter tun?
Seit 2020 müssen Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags unaufgefordert Auskunft darüber geben, warum eine höhere Miete verlangt wird (z. B. Vormietermiete war höher). Das muss schriftlich erfolgen, bevor die Kündigung oder ein neuer Vertrag abgeschlossen wird.
Was können Mieter tun?
Mieter, die zu viel zahlen, können:
- Den Vermieter schriftlich rügen (ab diesem Zeitpunkt gilt die Absenkung)
- Überzahlte Miete für die Zukunft zurückfordern
- Seit 2020 auch Rückzahlung für bis zu 30 Monate vor der Rüge verlangen (§ 556g Abs. 2 BGB)
Mietpreisbremse vs. Mietspiegel: Was ist der Unterschied?
| Begriff | Was es ist | Bindungswirkung |
|---|---|---|
| Mietspiegel | Übersicht der ortsüblichen Mieten nach Lage, Baujahr, Ausstattung | Orientierungsgröße — nicht zwingend bindend |
| Qualifizierter Mietspiegel | Amtlich anerkannter Mietspiegel (§ 558d BGB) | Höhere Bindungswirkung vor Gericht |
| Mietpreisbremse | Gesetzliche Obergrenze = 110 % des Mietspiegels | Bindend — Überschreitung kann zurückgefordert werden |
Für die Renditeberechnung ist die erzielbare Miete zentral — nutzen Sie den Mietrendite-Rechner mit realistischen Mietwerten. Mehr zu den Rechten und Pflichten als Vermieter: Nebenkostenabrechnung als Vermieter.
FAQ: Mietpreisbremse
Gilt die Mietpreisbremse auch für Staffelmieten?
Ja — auch Staffelmietverträge dürfen nicht mit einer Startmiete beginnen, die über 110 % der Vergleichsmiete liegt. Jede Staffel muss zudem die Grenze einhalten.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Indexmietverträge?
Ja, die Anfangsmiete muss der Mietpreisbremse entsprechen. Die spätere Indexanpassung ist davon unabhängig.
Was passiert wenn ich als Vermieter zu viel verlange?
Mieter können die Miete auf die Grenze absenken und unter bestimmten Bedingungen Überzahlungen zurückfordern. Es gibt keine direkte Bußgeldsanktion, aber Rückforderungsansprüche über 30 Monate sind erheblich.
Gilt die Mietpreisbremse im Eigenheim?
Nein — sie gilt nur bei Neuvermietungen von Wohnungen auf dem freien Markt, nicht bei selbstgenutzten Immobilien.
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