Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten (auch Nebenkosten) sind die laufenden Kosten, die für den Betrieb eines Gebäudes anfallen und die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf — aber nur wenn das im Mietvertrag vereinbart ist und die Kosten in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind. Als Mieter zahlen Sie monatliche Vorauszahlungen und erhalten jährlich eine Abrechnung.
Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV)
| Kostenart | Umlagefähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Ja | Volle Umlage möglich |
| Wasser / Abwasser | Ja | Verbrauchsabhängig abzurechnen |
| Fahrstuhl | Ja | Wartung, Strom, TÜV |
| Straßenreinigung | Ja | Gemeindegebühren |
| Müllabfuhr | Ja | Containergebühren |
| Hausreinigung | Ja | Nur wenn im Vertrag vereinbart |
| Gartenpflege | Ja | Nur Gemeinschaftsgarten |
| Hausmeister | Ja (teilweise) | Nur laufende Tätigkeiten, nicht Verwaltungskosten |
| Gebäudeversicherung | Ja | Feuer, Sturm, Haftpflicht |
| Heizung / Warmwasser | Ja | Mindestens 50–70 % verbrauchsabhängig (HeizkostenV) |
| Breitbandkabel | Seit 2024 nein | Umlage wurde abgeschafft (TKG-Novelle) |
Was ist NICHT umlagefähig?
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten (Rohrbuch, defekter Aufzug etc.)
- Verwaltungskosten des Vermieters (Buchhaltung, Steuerberater)
- Leerstandskosten
- Abschreibungen
- Finanzierungskosten (Zinsen des Vermieters)
Ein häufiger Fehler von Vermietern: Reparaturen als Betriebskosten abrechnen. Das ist unzulässig.
Die jährliche Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter muss jährlich abrechnen, spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres (Abrechnungsfrist). Verpätet er die Frist: Er verliert den Anspruch auf Nachzahlung. Das Guthaben des Mieters bleibt davon unberührt.
Prüfpunkte für Mieter
- Enthält die Abrechnung nur zulässige Positionen?
- Ist der Umlageschlüssel korrekt (Wohnfläche, Personen, Verbrauch)?
- Stimmen die Jahresgesamtkosten?
- Wurde die Wohnfläche korrekt berechnet? (Wohnflächenberechnung)
- Wurde der Heizungsanteil verbrauchsabhängig abgerechnet?
Als Vermieter: Den Cashflow nach Betriebskosten berechnet der Cashflow-Rechner. Gesamtrendite: Nettomietrendite-Rechner.
FAQ: Betriebskosten
Darf der Vermieter die Betriebskosten erhöhen?
Nur durch tatsächlich gestiegene Kosten. Der Vermieter kann die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung anpassen, wenn die Abrechnung einen Nachzahlungsbedarf gezeigt hat.
Was tue ich wenn ich Fehler in der Abrechnung vermute?
Sie haben das Recht auf Belegeinsicht (§ 259 BGB) — innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung. Mieterverbände helfen bei der Prüfung.
Was änderte sich 2024 bei Kabelfernsehen?
Seit Juli 2024 darf der Vermieter die Kosten für das Kabelfernsehen nicht mehr auf Mieter umlegen (TKG-Novelle). Bestehende Mietverträge mit Kabelumlage werden dadurch unwirksam.
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Praxis-Tipps: Mietrecht für Vermieter
Rechtssicherheit beginnt mit einem wasserdichten Mietvertrag. Nutze aktualisierte Vertragsvorlagen (z.B. vom Haus & Grund Verein), dokumentiere den Zustand der Wohnung mit einem Übergabeprotokoll und Fotos. Bei Mietrückständen: Ab dem zweiten Monat Zahlungsverzug besteht Kündigungsrecht — reagiere schnell und schriftlich.
FAQ: Mietrecht
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung, maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel), und maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren (in Gebieten mit Wohnungsmangel: 15 %). Bei Modernisierungen gelten gesonderte Regelungen.
Was passiert bei Mietrückstand?
Bei zwei Monatskaltmieten Rückstand ist eine fristlose Kündigung möglich. Zahlt der Mieter vor Räumungsklage vollständig nach, wird die Kündigung unwirksam — sogenannte "Schonfrist".
Muss ich Schäden über die Kaution decken?
Die Kaution (max. 3 Nettokaltmieten) sichert offene Forderungen: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus, ausstehende Nebenkostennachzahlungen. Die Abrechnung muss innerhalb von 3–6 Monaten nach Auszug erfolgen.
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